MCMV 2026: nova faixa de R$ 500 mil exclui 1,2 milhão de famílias do crédito imobiliário

O Ministério das Cidades confirmou nesta segunda-feira (14) a edição da Medida Provisória 1.287/2026, que reajusta o teto do Minha Casa Minha Vida para imóveis de até R$ 500 mil nas faixas 2 e 3 — um salto de 19% sobre os R$ 420 mil praticados desde 2025. A medida, publicada em edição extra do Diário Oficial, entra em vigor imediatamente, mas precisa ser votada pelo Congresso em até 120 dias para não perder validade. O problema: o texto também endurece o critério de renda para o subsídio, e é aí que mora a polêmica.

Pela nova regra, famílias com renda mensal acima de R$ 4,4 mil — antes o corte era de R$ 4,7 mil — deixam de acessar a parcela subsidiada do programa. Segundo cálculo da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), cerca de 1,2 milhão de famílias que hoje se enquadrariam na faixa 3 ficam de fora do benefício já a partir de outubro. Na prática, elas continuam podendo financiar pelo MCMV, mas com juros de mercado, que hoje giram entre 10,5% e 11,8% ao ano no crédito imobiliário tradicional, conforme pesquisa semanal da Anbima.

O secretário nacional de Habitação, Augusto Ribeiro, defendeu a mudança como "calibragem fiscal". Em coletiva transmitida pelo YouTube do ministério, ele afirmou que o programa ganhou R$ 12,7 bilhões em novas contratações no acumulado de 2026 até agosto — alta de 14% sobre o mesmo período de 2025 — e que o orçamento não comportaria manter o subsídio no patamar antigo. "Preferimos ampliar o teto do imóvel e concentrar o subsídio em quem mais precisa", disse. O Banco Central, procurado, não comentou a MP, mas técnicos da instituição avaliam que a medida pode aliviar a pressão sobre o crédito direcionado, que consome hoje 42% do funding da poupança.

Para o setor, o efeito é ambíguo. A Fipezap mostrou que o preço médio do metro quadrado residencial subiu 7,3% no trimestre encerrado em agosto, puxado justamente pela faixa de R$ 400 mil a R$ 550 mil nas periferias de São Paulo, Rio e Fortaleza. "O teto maior destrava lançamentos que estavam represados, mas a exclusão de parte da faixa 3 esfria a ponta final da cadeia", avalia Renata Lopes, economista-chefe do Secovi-SP. Nas contas dela, incorporadoras com foco em renda entre R$ 4,5 mil e R$ 5 mil devem segurar lançamentos até a votação no Congresso.

O impacto chega rápido ao bolso de quem está na fila. Um financiamento de R$ 300 mil em 30 anos, que no MCMV faixa 3 sai com parcela inicial perto de R$ 1.980, sobe para cerca de R$ 2.640 no crédito livre — R$ 660 a mais por mês, segundo simulação da própria Abrainc. É esse o número que o comprador sente antes de qualquer discurso. A Caixa, principal operadora do programa, informou que atualizou os sistemas na sexta-feira e que novas propostas já seguem o teto de R$ 4,4 mil.

A MP também traz um alívio pouco comentado: amplia de 30% para 35% o comprometimento máximo da renda familiar na parcela, o que na prática permite financiar valores maiores sem estourar o limite de endividamento. Para quem está comprando agora, a recomendação é simples: simule o enquadramento antes de assinar qualquer proposta e verifique se o contrato menciona a faixa 3 ou o crédito livre. A regra vale para contratos assinados a partir desta semana — quem já tinha financiamento aprovado antes da MP mantém as condições antigas. O prazo do Congresso começa a contar agora, e o setor já fala em judicialização caso a votação se arraste até 2027.