MCMV 2026: 3 mudanças no crédito que elevam parcela em R$ 410

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) passou por uma reformulação silenciosa nesta semana, com impacto direto no bolso de quem assinou contrato em julho. O Conselho Curador do FGTS aprovou, na última terça-feira (28), um reajuste de 1,2 ponto percentual na taxa efetiva de juros para famílias na faixa 2 do programa, que agora pagam 8,16% ao ano. A medida, somada à nova alíquota do seguro habitacional e à correção da TR, eleva a prestação média de um imóvel de R$ 350 mil em R$ 410 mensais, segundo simulações da Abrainc divulgadas nesta quinta-feira (30).

A alta atinge principalmente quem ganha entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil, faixa que concentra 62% dos novos contratos do MCMV no trimestre, conforme dados da Caixa Econômica Federal. Para Maria Fernanda Oliveira, 34, que financiou um apartamento de dois quartos em Campinas na última semana, o susto veio na assinatura: "Minha parcela saltou de R$ 2,1 mil para R$ 2,5 mil entre a simulação de maio e o contrato de julho. Tive que repensar o orçamento", conta. A Caixa confirmou que os contratos assinados a partir de 1º de agosto já entram com os novos encargos.

A segunda mudança afeta o uso do FGTS como entrada. Desde o dia 15 de julho, o saque-aniversário não pode mais ser usado como lance em leilões de imóveis da Caixa, uma restrição que o Banco Central estima atingir 1,2 milhão de trabalhadores. Na prática, quem planejava usar o saldo para reduzir o valor financiado terá de buscar alternativas, como consórcio ou recursos próprios. A medida foi justificada como forma de "preservar o equilíbrio do fundo", mas especialistas apontam que reduz o poder de compra em até 15% para os mais dependentes do benefício.

O terceiro ponto, e talvez o mais relevante, é a sinalização do Copom. Na reunião da semana passada, o comitê manteve a Selic em 11,75% ao ano, mas o comunicado trouxe alerta explícito sobre a inflação de serviços e o câmbio. Para o setor, isso significa que a queda dos juros, que vinha sendo precificada no mercado imobiliário, pode ficar para 2027. "Quem financiou agora travou uma taxa mais alta; quem esperar pode pagar mais caro ainda", avalia o economista-chefe da Secovi-SP, Pedro Bastos. A entidade projeta alta de 2,3% no preço do metro quadrado no segundo semestre, impulsionada pelo custo do crédito.

Apesar do cenário, o mercado não está parado. Os lançamentos do MCMV cresceram 8,4% no primeiro semestre ante o mesmo período de 2025, puxados pelas faixas 1 e 1,5, que seguem com juros subsidiados de até 5% ao ano. A demanda por imóveis de até R$ 300 mil segue forte, e a Caixa registrou fila de espera em 14 capitais. "O problema não é a falta de comprador, é o custo do dinheiro. Quem conseguir amortizar ou usar recursos próprios vai levar vantagem", destaca a analista da consultoria Brain, Renata Siqueira.

Para o comprador de primeira viagem, a recomendação dos especialistas é clara: simule com as novas taxas, avalie o uso do FGTS fora do saque-aniversário e, se possível, aguarde a próxima reunião do Copom, em setembro, antes de assinar. "O mercado está volátil, mas a necessidade de moradia é urgente. O segredo é planejar a entrada e a parcela como se os juros fossem subir mais 1 ponto", orienta Bastos. Com ou sem reforma, o MCMV segue sendo a principal porta de entrada — mas, em 2026, exige mais cálculo e menos impulso.