MCMV 2026: 3 mudanças no crédito que elevam parcela em até R$ 400

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) passou por uma das maiores reformulações da década, com efeitos diretos sobre quem financia um imóvel em 2026. As mudanças, anunciadas na última semana pelo Ministério das Cidades e já em vigor para novos contratos, alteram as faixas de renda, os subsídios e as condições de financiamento. Para o comprador, a conta pode ficar até R$ 400 mais cara por mês, dependendo do perfil.

Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o teto da Faixa 1 subiu de R$ 2.640 para R$ 3.000, mas o subsídio máximo caiu de R$ 55 mil para R$ 47 mil. Já a Faixa 2, que agora vai até R$ 4.700, perdeu a bonificação de 5% sobre o saldo devedor para famílias com renda até R$ 3.600. A medida, que valia desde 2024, foi encerrada em junho. O secretário nacional de Habitação, em entrevista à Agência Brasil, justificou: "precisamos priorizar quem mais precisa, mesmo com o orçamento apertado".

No crédito imobiliário em geral, o Copom manteve a Selic em 11,25% ao ano na reunião de quarta-feira, mas o Banco Central anunciou o fim do direcionamento obrigatório da poupança para imóveis a partir de 2027. Na prática, os bancos já começaram a precificar o risco: a Caixa elevou em 0,5 ponto percentual a taxa para novos contratos com uso do FGTS, e o Itaú passou a exigir entrada mínima de 20% para imóveis acima de R$ 1,5 milhão. Para quem está no meio da compra, a dica é acelerar a assinatura antes do fechamento das condições.

Enquanto isso, o mercado de imóveis prontos reage: no trimestre atual, o índice FipeZap mostra alta de 2,3% nos preços de venda em 50 cidades, puxada por capitais como São Paulo, Curitiba e Fortaleza. A combinação de demanda aquecida e crédito mais rígido deve fazer com que a valorização continue, mas com menos compradores na ponta. Especialistas ouvidos pelo Secovi-SP recomendam que famílias na Faixa 2 migrem para o SFH tradicional, que ainda permite usar o FGTS integralmente, antes da nova regulamentação do Fundo.

Uma novidade que passou despercebida é a criação do programa Casa Verde Amarela Plus, lançado na última terça-feira, que oferece subsídio adicional de R$ 10 mil para famílias com renda até R$ 2.000 que comprarem imóveis em cidades com menos de 50 mil habitantes. A medida, segundo o presidente Lula, "vai ajudar a interiorizar o desenvolvimento". Na prática, o benefício cobre parte da entrada e reduz em cerca de R$ 180 a parcela mensal em financiamentos de 35 anos.

Para o investidor, a reformulação abre oportunidades: imóveis na planta com entrega prevista para 2028 tendem a se valorizar mais, já que a oferta de novas unidades deve encolher com o crédito mais caro. A dica é buscar incorporadoras listadas na B3, como MRV e Direcional, que anunciaram novos lançamentos focados nas faixas 2 e 3. No curto prazo, no entanto, vale ficar atento aos contratos: quem já assinou com base nas regras antigas mantém os direitos adquiridos, mas quem está em negociação precisa reavaliar as taxas e simular com o novo cenário.

A reforma do MCMV é a maior desde 2009, e os efeitos já aparecem nos balanços do segundo trimestre de 2026. A pergunta é: você está preparado para as novas condições? Antes de fechar qualquer contrato, consulte um especialista e simule cenários com a taxa Selic atual e as novas faixas do programa.