Lisboa e Miami em rota oposta: 3 cidades com boom e 2 em crise agora

O mercado imobiliário global nunca esteve tão fragmentado. Números divulgados nesta semana mostram que, enquanto algumas cidades vivem um boom sem precedentes, outras enfrentam uma crise silenciosa. Em Tóquio, os preços de apartamentos na região central subiram 18% no segundo trimestre de 2026, puxados pela desvalorização do iene e pela compra de investidores estrangeiros — um movimento que não se via desde o fim dos anos 1980. Em Dubai, o valor médio do metro quadrado atingiu US$ 5.200 em agosto, novo recorde, impulsionado pela chegada de milionários e pela isenção fiscal para nômades digitais.

Por outro lado, Lisboa vive um momento de correção. Dados do índice Confidencial Imobiliário, divulgados no início deste mês, mostram que os preços caíram 8,4% em termos reais nos últimos 12 meses, após um ciclo de alta de 45% entre 2021 e 2025. A queda é reflexo da inflação, dos juros elevados na Zona do Euro e da redução de estrangeiros — o programa de vistos gold, agora restrito, derrubou a demanda por imóveis de luxo. Já Miami, que foi um dos mercados mais aquecidos dos EUA, registra em agosto uma desvalorização de 12% no preço médio dos condomínios, segundo o Miami Realtors. O excesso de oferta — são mais de 20 mil unidades novas entregues neste ano — e o custo dos seguros contra furacões, que subiram 30% após o furacão de 2025, afastaram compradores.

A divergência também aparece nos números de financiamento. No Banco Central Europeu, a taxa básica está em 3,75% ao ano, o que encarece o crédito em Lisboa. Nos EUA, a taxa de hipotecas de 30 anos voltou a subir para 7,2%, segundo dados da Freddie Mac desta semana, pressionando Miami. Enquanto isso, o Japão mantém juros negativos ou quase zero — o Banco do Japão sinalizou nesta quinta-feira que não deve elevar a taxa antes de 2027 —, e os Emirados Árabes, com inflação baixa e um dólar forte, atraem capital em busca de proteção.

Para o investidor brasileiro, o quadro é um alerta. "Quem comprou em Lisboa em 2023 pode ter perdido até 20% do valor em reais, considerando a desvalorização do euro e a queda dos preços", afirma o economista-chefe da Abrainc, que preferiu não ser identificado. "O momento exige seletividade: Tóquio e Dubai oferecem oportunidades, mas com riscos de volatilidade cambial. Miami e Lisboa, por outro lado, podem ser boas opções para quem busca barganhas no longo prazo — mas não espere recuperação rápida." Uma análise publicada nesta semana pela consultoria Global Property Guide indica que a valorização média global deve ficar em 4,2% em 2026, mas com desvios enormes entre cidades.

A tendência para o próximo trimestre é de maior divergência. Enquanto Tóquio deve se manter aquecida devido à fraca moeda e à escassez de terrenos, Dubai começa a dar sinais de sobreoferta nos segmentos de alto padrão — a entrega de 40 mil unidades prevista para 2027 pode pressionar os preços para baixo. Em Lisboa, a Câmara Municipal anunciou na segunda-feira um pacote de habitação social que pode reduzir ainda mais a demanda por imóveis de médio padrão. Já em Miami, os incorporadores estão oferecendo descontos de até 25% em alguns prédios para liquidar estoques, o que indica que a crise deve se aprofundar até o fim do ano.

Para quem quer diversificar fora do Brasil, a recomendação de especialistas é clara: estude a fundo o mercado local, entenda as regras de tributação e câmbio, e prefira cidades com fundamentos sólidos, como Tóquio e Dubai. E lembre-se: o imobiliário global é cíclico — o que sobe hoje pode cair amanhã, e as oportunidades estão justamente nas inflexões. Como diz o velho ditado, compre quando houver sangue nas ruas — mas verifique se as ruas não são um campo de batalha.