Lei do Inquilinato: projeto que limita reajuste a 8% avança e já pressiona contratos

Uma votação na Comissão Especial da Câmara dos Deputados nesta terça-feira (8) colocou o mercado de aluguel em alerta máximo. O relator, deputado federal pelo Paraná, apresentou parecer favorável ao Projeto de Lei 4.812/2026, que altera a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e cria um teto de 8% ao ano para reajustes de contratos residenciais, além de multa para locadores que cobrarem acima da média de mercado do bairro. A proposta passou por 14 votos a 9 e segue para o plenário, com previsão de votação ainda neste mês.

O texto mexe em pontos sensíveis. Hoje, o índice mais usado em contratos é o IGP-M, que acumulou alta de 7,4% nos últimos 12 meses até agosto, segundo a FGV. Com o teto de 8%, o reajuste ficaria abaixo do índice em boa parte dos casos, o que na prática representa perda real para o proprietário. A justificativa do relator é proteger o inquilino em um ciclo de juros altos: a Selic está em 11,25% ao ano, após o Copom manter a taxa na reunião da semana passada.

A reação foi imediata. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgou nota afirmando que a medida pode reduzir a oferta de imóveis para locação em até 12% nos próximos 18 meses, sobretudo em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro. O Secovi-SP informou que já registrou aumento de 9% nos pedidos de revisão de contratos por parte de proprietários desde o anúncio do relatório, no fim de agosto. Já o Banco Central, em seu Relatório de Estabilidade Financeira do trimestre, alertou que a mudança pode encarecer o crédito imobiliário e afetar fundos de investimento imobiliário com carteiras de locação.

O que muda na prática para quem aluga. O projeto estabelece que o reajuste anual não poderá ultrapassar 8%, independentemente do índice previsto em contrato. Também obriga o locador a informar, com 30 dias de antecedência, o valor médio do metro quadrado da região, com base em dados do FipeZap. Se cobrar acima da média, a multa pode chegar a três aluguéis, além da devolução em dobro do valor excedente. Para contratos antigos, a regra valeria a partir da próxima renovação.

Especialistas divergem sobre o efeito no bolso. Para a advogada especializada em direito imobiliário, a medida traz segurança ao inquilino, mas pode gerar insegurança jurídica. "O teto de 8% ignora a inflação real de custos de manutenção. O proprietário vai preferir vender o imóvel a alugar", afirma. Já o economista-chefe da Anbima pondera que o impacto nos fundos imobiliários de renda urbana será limitado no curto prazo, mas os cotistas podem sentir no médio prazo se a oferta cair.

No Congresso, a base do governo defende a urgência da pauta, enquanto a oposição promete obstruir. O presidente da Câmara sinalizou que o projeto pode ir a plenário na semana do dia 22. Nos bastidores, uma emenda que eleva o teto para 10% e retira a multa por cobrança acima da média já circula entre líderes partidários. A expectativa é de que o texto final seja um meio-termo, mas o mercado já se antecipa: imobiliárias de São Paulo relatam que contratos novos estão sendo fechados com cláusula de reajuste travada em 8%, à espera da votação.

Enquanto isso, quem tem contrato vencendo nos próximos 60 dias deve ficar atento. A recomendação de advogados é negociar antes da sanção e documentar qualquer proposta de reajuste por escrito. Se a lei passar como está, o inquilino terá mais poder de barganha, mas o locador pode endurecer garantias, como exigir fiador ou seguro-fiança mais caro. A disputa está apenas começando — e o próximo capítulo sai do plenário para os contratos de milhões de brasileiros.