Lei do Inquilinato: PL 4.821 acaba com fiador e muda 11 milhões de contratos em 2026

A Câmara dos Deputados colocou em pauta nesta semana o PL 4.821/2026, que reescreve o Marco Legal do Aluguel e pode alterar, de uma só vez, a forma como 11 milhões de contratos de locação residencial são firmados no Brasil. Protocolado em maio pela bancada do União Brasil com apoio do Secovi-SP, o texto proíbe a exigência de fiador tradicional e passa a admitir apenas três modalidades de garantia: seguro-fiança, caução limitada a dois aluguéis e título de capitalização vinculado ao imóvel. A proposta também trava o reajuste anual em 80% da variação do IGP-M ou do IPCA, o que for menor.

O relator, deputado federal Ricardo Albuquerque, apresentou parecer favorável na terça-feira (16) e defende que a mudança responde a um movimento concreto do mercado: segundo levantamento da Abrainc divulgado no início do mês, 68% dos novos contratos assinados em São Paulo e no Rio já usam seguro-fiança, ante 31% em 2021. "O fiador virou peça de museu. A lei só está reconhecendo o que o inquilino e o proprietário já fizeram na prática", afirmou o relator em plenário.

O ponto mais sensível é o limite de reajuste. Dados do Fipezap de agosto mostram que o aluguel residencial subiu 9,4% em 12 meses, acima do IGP-M (7,1%) e do IPCA (5,2%). Se o teto de 80% do índice estivesse em vigor neste ciclo, um locatário que paga hoje R$ 3.200 em Pinheiros, na zona oeste paulistana, teria economia de cerca de R$ 612 por ano. A conta é da Anbima, que simulou o impacto em carteiras de fundos imobiliários de renda urbana.

O setor de FIIs reagiu mal. Na quarta-feira (17), o IFIX recuou 1,8% na B3, puxado por fundos de tijolo com foco em locação residencial, como o HGLG11 e o KNRI11. Analistas do BTG Pactual estimam que o teto de reajuste pode cortar de 4% a 7% do dividend yield projetado para 2027 em carteiras expostas a contratos antigos. "É um choque de receita que o mercado ainda está precificando", escreveu a casa em relatório enviado a clientes.

Do outro lado, entidades de inquilinos comemoram, mas com ressalvas. O Instituto de Defesa do Consumidor (Idec) aponta que a obrigatoriedade do seguro-fiança pode encarecer a entrada em até R$ 2.500 para famílias de baixa renda, uma vez que o prêmio médio equivale a 1,5 aluguel. O texto prevê, porém, um fundo garantidor federal com aporte inicial de R$ 1,2 bilhão, operado pela Caixa, para cobrir contratos de até R$ 2.000 mensais.

A expectativa é que o PL vá a votação em plenário até o fim de outubro, antes do recesso branco de novembro. Nos bastidores, o Banco Central já sinalizou preocupação com o efeito colateral sobre a inadimplência: o índice de atraso em contratos residenciais caiu para 3,9% em julho, o menor nível desde 2019, segundo o BC. Para o deputado Albuquerque, o número reforça o argumento de que o novo marco chega em um momento de estabilidade — e que o foco agora é dar previsibilidade a quem aluga e a quem investe.