Lei do Inquilinato muda em 30 dias: aluguel sobe 7,4% e novo teto de reajuste trava 3,1 milhões de contratos

O plenário da Câmara aprovou nesta terça-feira (14) o Projeto de Lei 2338/2026, que reescreve o marco legal do aluguel residencial criado pela Lei do Inquilinato de 1991. O texto passou por 312 votos a 121 e segue agora para sanção presidencial, com vigência prevista para 14 de outubro — exatamente 30 dias após a publicação no Diário Oficial. A nova regra cria um teto de reajuste anual atrelado ao IPCA, com correção máxima de 6% ao ano, e acaba com a indexação livre pelo IGP-M, que acumula alta de 7,4% nos últimos 12 meses, segundo o Fipezap.

A mudança é histórica, mas tem pegadinha. O teto só vale para contratos assinados ou renovados a partir da vigência. Quem tem aluguel antigo e não renegociar até 14 de outubro continua sujeito ao índice antigo. Segundo a Abrainc, 3,1 milhões de contratos residenciais no país estão nessa situação — 68% deles em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, onde a correção média acumulada chega a 9,2% em 2026, contra 4,8% da inflação oficial.

O relator, deputado Fabiano Costa (PSD-MG), incluiu um dispositivo que obriga o locador a oferecer ao inquilino o novo índice na renovação. Na prática, quem mora há mais de dois anos no mesmo imóvel pode exigir a migração. "O contrato vira uma escolha do inquilino, não do proprietário", resumiu Costa durante a votação. A Abami (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário) calcula que um aluguel de R$ 3.000 em São Paulo, corrigido pelo IGP-M, passaria a R$ 3.222 em outubro. Com o teto de 6%, ficaria em R$ 3.180 — economia de R$ 42 por mês, R$ 504 por ano. Em contratos de R$ 8.000, a diferença mensal chega a R$ 112.

O mercado reagiu. Para o Secovi-SP, a medida pode reduzir em até 12% o estoque de imóveis para locação de longo prazo até dezembro, já que parte dos proprietários deve migrar para contratos de curta temporada, fora do alcance da lei. Já a Anbima avalia que a trava de 6% pressiona os fundos de investimento imobiliário com carteira de locação residencial, que respondem por R$ 47 bilhões na B3 e podem revisar dividendos no quarto trimestre.

O Banco Central também entrou na conversa. Em nota divulgada na segunda-feira (13), o Comitê de Política Monetária alertou que o teto pode estimular a informalidade nos contratos e reduzir a oferta formal de imóveis, com impacto potencial de 0,3 ponto percentual no IPCA de 2027. O Copom mantém a Selic em 9,75% ao ano, e a leitura do mercado é que a autoridade monetária vê a medida como inflacionária no curto prazo.

Para quem aluga, o recado é prático: até 14 de outubro, é hora de revisar o contrato. Quem tem reajuste previsto para novembro ou dezembro pode antecipar a negociação e travar o índice novo. Quem está perto do fim do contrato deve formalizar a renovação antes da sanção — depois, a migração depende da boa vontade do locador, salvo se o texto final mantiver a obrigatoriedade. A recomendação de advogados especializados é registrar tudo por escrito e, se possível, por e-mail, para ter prova da oferta do novo índice.

O texto ainda pode sofrer vetos presidenciais, especialmente no artigo que trata da multa por rescisão antecipada. A expectativa é que a sanção ocorra até 30 de setembro, com vigência em 14 de outubro. Até lá, o relógio corre para os 3,1 milhões de inquilinos que ainda pagam a conta do IGP-M — e para os proprietários que precisam decidir se aceitam o teto ou saem do mercado formal.