Lei do Inquilinato 2026: aluguel sobe 12% e Congresso vota corte de 30 dias no despejo

O Congresso Nacional colocou em pauta nesta semana o projeto de lei que promete a maior mudança na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) em três décadas. A proposta, relatada pelo deputado federal Rodrigo Mendonça (União-MG), reduz de 30 para 15 dias o prazo para desocupação em ações de despejo e cria um índice nacional único de reajuste para contratos residenciais, hoje pulverizados entre IGP-M, IPCA e índices sindicais. A votação na Comissão de Constituição e Justiça deve ocorrer até o fim de setembro, segundo o presidente da Câmara.

O pano de fundo é o encarecimento do aluguel. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado para locação residencial subiu 12,3% nos últimos 12 meses até agosto de 2026, o maior avanço desde 2012. Em capitais como São Paulo e Florianópolis, a alta passa de 15%. O estoque de imóveis para alugar está no menor nível da série histórica: 3,1% de vacância, ante 8,7% em 2022, de acordo com a Abrainc. Para o Secovi-SP, a combinação de juros altos e crédito imobiliário caro empurrou famílias de renda média para a locação, pressionando ainda mais a demanda.

A versão atual do texto também mexe no reajuste. Pela proposta, o índice padrão passaria a ser o IPCA, com possibilidade de negociação de índice setorial desde que expressamente previsto em contrato. Hoje, o IGP-M ainda é usado em cerca de 35% dos contratos, segundo a Anbima, apesar de sua volatilidade. Em 2022, o IGP-M acumulou alta de 9,7%, enquanto o IPCA ficou em 5,8%, criando distorções que chegaram à Justiça. A mudança é defendida pela Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), mas criticada por sindicatos de inquilinos, que temem perda de previsibilidade.

O outro ponto explosivo é o prazo de desocupação. O projeto reduz de 30 para 15 dias o tempo para o locatário deixar o imóvel após decisão judicial em ações de despejo por falta de pagamento, mantendo a possibilidade de acordo. Também cria um cadastro nacional de inadimplentes de aluguel, acessível a imobiliárias e proprietários. Para o Instituto de Defesa do Consumidor (Idec), a medida pode aumentar o risco de despejos sumários em um país onde 68% das famílias endividadas têm o aluguel como maior despesa fixa, segundo o Banco Central. Já a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) avalia que a segurança jurídica pode destravar novos lançamentos para renda.

No mercado financeiro, o tema já mexe com fundos imobiliários de renda urbana. Cotas de FIIs de locação residencial, como o HGLG11 e o RBRR11, acumulam alta de 4,2% em setembro, refletindo a expectativa de regras mais claras. Para o economista Bruno Ferraz, da FGV, a lei não resolve o problema de fundo — a oferta insuficiente de imóveis. "Sem destravar construção e crédito, o teto do aluguel continua subindo. A lei organiza o jogo, mas não aumenta o número de casas", afirma. O Banco Central, no último Copom, em agosto, sinalizou Selic em 9,75% ao ano, ainda restritiva para o financiamento habitacional.

Enquanto o texto não vai a plenário, inquilinos e proprietários se preparam para um mercado de locação mais caro e mais judicializado. A recomendação de especialistas é ler com atenção a cláusula de reajuste e o prazo de desocupação antes de assinar qualquer contrato novo neste segundo semestre. A expectativa é de que a votação final ocorra até novembro, antes do recesso parlamentar, mas líderes partidários admitem que o tema pode ser fatiado para não travar a pauta econômica. Até lá, o aluguel segue como um dos principais vilões do orçamento das famílias brasileiras.