Lei do Inquilinato 2.0: PL 4.912/26 limita reajuste a 8% e trava despejo em 30 dias

Brasília — O marco legal do aluguel pode mudar nos próximos 90 dias. O Projeto de Lei 4.912/2026, de autoria do deputado federal Rodrigo Vilela (União-MG), foi aprovado nesta terça-feira (8) pela Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara e segue agora para a Comissão de Constituição e Justiça em regime de urgência. O texto limita o reajuste anual dos contratos residenciais a 8% — mesmo quando o IGP-M disparar — e reduz de 30 para 15 dias o prazo para o inquilino desocupar o imóvel em caso de ação de despejo por falta de pagamento.

A proposta mexe no coração da Lei 8.245/91, que rege a locação desde a era Collor. Hoje, o índice mais usado nos contratos é o IGP-M, que acumulou alta de 9,4% nos 12 meses encerrados em agosto, segundo a FGV. Com o teto de 8%, um aluguel de R$ 3.200 em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo, subiria no máximo R$ 256 no próximo aniversário do contrato, em vez dos R$ 300 projetados pelo índice cheio. A economia anual para o inquilino chega a R$ 528 — dinheiro que, segundo a Abrainc, representa 12% do orçamento médio de moradia das famílias classe média nas capitais.

O setor de incorporação reage. A Secovi-SP estima que 68% dos contratos ativos na capital paulista usam o IGP-M como referência. 'O teto de 8% transfere risco para o proprietário e pode reduzir a oferta de imóveis para locação em bairros como Itaim Bibi e Moema, onde o retorno já está pressionado', afirma Marta Salles, economista-chefe da entidade. Do outro lado, a Anbima calcula que 41% dos fundos imobiliários de renda urbana têm exposição a contratos residenciais e sentiriam o impacto direto no dividend yield.

O texto também cria o 'fiador digital': uma plataforma nacional de garantia locatícia operada por bancos e fintechs, com registro em blockchain e análise de crédito em até 48 horas. A ideia é substituir o fiador tradicional, que responde por 29% das garantias nos contratos brasileiros, segundo o Secovi. O Banco Central já sinalizou que estuda incluir o mecanismo no Open Finance até o primeiro trimestre de 2027.

Para o inquilino, a mudança mais sensível é o prazo de desocupação. Hoje, mesmo com ação judicial, o morador costuma permanecer no imóvel por 60 a 90 dias entre notificação e despejo efetivo. O PL reduz esse intervalo para 15 dias após a decisão de primeira instância, com possibilidade de prorrogação única de 30 dias mediante comprovação de dificuldade financeira. 'É uma faca de dois gumes: dá segurança jurídica ao proprietário, mas acelera a pressão sobre famílias em momento de aperto', avalia o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário.

O relator, deputado Ivan Moura (PSD-BA), incluiu um dispositivo que obriga o locador a informar, no ato da assinatura, o valor de mercado do imóvel segundo a Fipezap. A medida visa coibir cobranças acima da média — em Balneário Camboriú, por exemplo, o metro quadrado de locação subiu 22% em 12 meses, enquanto a média nacional ficou em 9,1%. A votação final na Câmara está prevista para a última semana de outubro. Se aprovado sem alterações, o texto vai direto ao Senado, onde o presidente da Casa, Rodrigo Pacheco, já declarou apoio à urgência. O mercado imobiliário acompanha: a B3 registrou queda de 1,3% no índice de fundos imobiliários na quarta-feira, reflexo direto da tramitação.