Lançamentos imobiliários em SP, Rio e BC: oferta encolhe 12% e preços disparam 23% em 2026

O primeiro semestre de 2026 fechou com um dado que resume o humor do mercado imobiliário brasileiro: o número de lançamentos em São Paulo, Rio de Janeiro e Balneário Camboriú caiu 12% na comparação com o mesmo período de 2025, para 18.740 unidades, segundo levantamento da Abrainc com base nos registros das incorporadoras associadas. Enquanto a oferta encolhe, o preço médio do metro quadrado nessas cidades saltou 23%, atingindo R$ 13.450 — puxado principalmente por Balneário Camboriú, onde o m² já supera R$ 18.000 nos bairros mais valorizados.

Os números refletem uma estratégia consciente das incorporadoras. Com estoques enxutos desde 2024 e custos de construção ainda pressionados pelo reajuste de materiais e mão de obra (7% no acumulado de 12 meses, segundo o Índice Nacional de Custo da Construção), as empresas decidiram reduzir o ritmo de lançamentos e focar em produtos de alto padrão. “É uma troca clara de volume por valor”, afirma Maria Silveira, economista da Secovi-SP. “As incorporadoras preferem vender menos unidades, mas com margens maiores, especialmente nas faixas de luxo e médio-alto.”

Em São Paulo, os lançamentos caíram 9% no primeiro semestre, com 8.200 unidades novas — a maioria concentrada nos distritos do Jardins, Vila Olímpia e Itaim Bibi, onde o metro quadrado médio já beira os R$ 16.000. O Rio de Janeiro teve retração de 14%, com 5.300 unidades lançadas, mas viu o preço médio subir 18% impulsionado por projetos na Barra da Tijuca e no Recreio. Já Balneário Camboriú, que vive um boom de torres residenciais e corporativas, registrou 5.240 unidades novas — queda de 16% — mas o m² médio avançou 28%, puxado por empreendimentos como o Yachthouse Residence Club (R$ 22.000/m²) e o novo Infinity Tower.

O fenômeno não é exclusivo do Brasil. Nos EUA, dados da National Association of Realtors mostram que o estoque de imóveis novos também caiu 8% no segundo trimestre, enquanto os preços subiram 15% na média nacional. “O mercado global está passando por uma correção de oferta pós-pandemia, com incorporadores mais cautelosos e demanda concentrada em ativos de qualidade”, compara Pedro Campos, analista da FipeZap. No caso brasileiro, a Selic em 14,25% ao ano também desestimula o crédito imobiliário para baixa renda, empurrando as construtoras para o segmento de renda alta, onde os compradores usam mais recursos próprios.

Para o investidor que acompanha o mercado, o cenário exige atenção redobrada. Os lançamentos atuais tendem a ter preços elevados, mas o potencial de valorização pode ser maior em regiões com infraestrutura consolidada. Em Balneário Camboriú, por exemplo, a valorização média de imóveis novos nos últimos 12 meses foi de 19%, contra 8% em São Paulo e 11% no Rio. Por outro lado, o risco de vacância em torres de alto padrão é real — em BC, a taxa de unidades não vendidas após 6 meses do lançamento subiu de 18% para 24% no primeiro semestre.

A dica para o pequeno e médio investidor é não se deixar levar apenas pela alta dos preços. Avalie o estágio de obras, a reputação da incorporadora e a liquidez futura do imóvel. Em mercados como São Paulo, regiões de renda média como a Zona Leste ou o ABC paulista ainda oferecem lançamentos com preços 30% abaixo do centro expandido e potencial de valorização atrelado à expansão do metrô. No Rio, bairros como a Tijuca e o Méier têm visto novos projetos com boa relação custo-benefício. Já em Balneário Camboriú, evite comprar na planta em torres com mais de 40 andares — a oferta de unidades é muito grande e a revenda pode demorar. Como sempre, diversifique: combine imóveis em diferentes cidades e perfis para diluir riscos.