Lançamentos imobiliários: 40% dos novos projetos de SP já têm preço acima de R$ 1,4 milhão

O mercado imobiliário de São Paulo vive um momento de forte alta nos lançamentos de alto padrão, mas a classe média começa a ficar de fora das novidades. Dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgados nesta semana mostram que, no segundo trimestre de 2026, 40% dos novos projetos lançados na capital paulista têm preço acima de R$ 1,4 milhão, ante 31% no mesmo período do ano passado.

O estudo, que acompanha as 20 maiores incorporadoras do país, revela que a renda média exigida para comprar um imóvel novo em SP subiu 18% em 12 meses, enquanto o saldo do FGTS disponível para financiamento cresceu apenas 4%. “Estamos vendo uma migração clara da oferta para o alto padrão, puxada pela queda da Selic e pelo apetite do investidor por ativos reais”, afirma Ana Maria Castro, economista-chefe da Abrainc, em entrevista ao Perspectiva Imobiliária.

Os bairros que concentram os novos lançamentos no trimestre atual são Vila Olímpia, Brooklin e Moema, na zona Sul, e a região da Faria Lima, que respondem por 62% dos empreendimentos de alto padrão na cidade. Enquanto isso, regiões como a zona Leste e partes da zona Norte apresentam uma escassez de projetos novos, com preços médios de R$ 480 mil, fora do radar das grandes incorporadoras.

Para o comprador que busca imóveis abaixo de R$ 800 mil, a saída tem sido o mercado de usados ou os programas de habitação popular, como o Minha Casa Minha Vida, que teve um ligeiro aumento nos subsídios no último Copom. No entanto, especialistas alertam que a falta de lançamentos econômicos pode pressionar os preços dos usados nos próximos meses.

O cenário também é desafiador para a classe média que depende de financiamento. O Banco Central manteve a Selic em 12,75% na última reunião, e os bancos estão mais seletivos na concessão de crédito. “Quem tem renda de até R$ 15 mil está praticamente fora dos lançamentos novos em São Paulo”, diz Eduardo Santos, diretor da Secovi-SP. Ele recomenda que esses compradores considerem regiões metropolitanas, como Osasco e Guarulhos, onde ainda há projetos com preço mais acessível.

A tendência para o segundo semestre é que os lançamentos continuem focados no alto padrão, impulsionados pelo investidor que busca proteção contra a inflação e pela baixa oferta de terrenos nas regiões nobres. “O investidor que comprar agora terá potencial de valorização de 20% a 30% até 2028, mas o comprador de primeira moradia precisa de alternativas”, conclui Castro.

Para quem quer ficar de olho nas oportunidades, a dica é monitorar os lançamentos de médio padrão nos bairros periféricos, como Tatuapé e Santana, que ainda apresentam preços competitivos. E, claro, analisar o custo total do financiamento, incluindo seguros e juros, antes de assinar o contrato.