Lançamentos em SP somam R$ 4,8 bi e 38% são studios; veja onde o metro quadrado subiu mais

São Paulo vive o trimestre mais aquecido de lançamentos imobiliários dos últimos três anos. Dados compilados pelo Secovi-SP e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostram que, entre julho e setembro deste ano, 42 novos empreendimentos residenciais foram lançados na capital, somando Valor Geral de Venda (VGV) de R$ 4,8 bilhões — alta de 27% sobre o mesmo trimestre de 2025. Só nesta semana, cinco novos projetos entraram em pré-lançamento nas zonas Sul e Oeste, com unidades entre 28 m² e 45 m².

O fenômeno dos studios explica boa parte do movimento. Segundo a Abrainc, 38% das unidades lançadas no trimestre têm menos de 45 m², contra 31% no ano passado. O preço médio do metro quadrado novo na capital chegou a R$ 14.920, segundo o Índice FipeZap de setembro — avanço de 8,4% em 12 meses, acima da inflação projetada pelo Banco Central para o período. O ticket médio dos compactos ficou em R$ 640 mil, faixa que ainda atrai investidor pessoa física em busca de renda de aluguel.

O mapa da valorização, porém, não é uniforme. Levantamento da plataforma de dados imobiliários QuintoAndar Imovelweb aponta três regiões que dispararam neste trimestre: Barra Funda (alta de 23,7% no metro quadrado novo em 12 meses), Vila Mariana (19,2%) e Tatuapé (17,8%). A Barra Funda puxa o movimento por causa da entrega de duas novas estações da Linha 6-Laranja do metrô, previstas para operar em 2027, e da proximidade com o hub corporativo da Água Branca. Já o Tatuapé atrai famílias que trocam o centro expandido por metragens maiores com preço por metro quadrado até 22% menor.

"O que a gente vê é um ciclo de reposição de estoque com produto mais caro e mais compacto. O incorporador está comprando terreno a preços de 2026 e repassando isso ao preço final", explica Renata Vilela, economista do Secovi-SP. Ela lembra que o Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil acumula alta de 9,1% no ano, pressionado por aço e mão de obra. Do outro lado, o financiamento segue caro: a taxa média de crédito imobiliário com recursos da poupança está em 11,4% ao ano, segundo a Anbima, depois de o Copom manter a Selic em 12,75% na reunião de agosto.

No Rio de Janeiro, o ritmo é menor, mas seletivo. A cidade lançou 14 empreendimentos no trimestre, VGV de R$ 1,9 bilhão, concentrados em Botafogo, Barra da Tijuca e no novo polo da Zona Portuária. O metro quadrado novo carioca está em R$ 11.380, com alta de 6,9% em 12 meses. Já Balneário Camboriú segue como o metro quadrado mais caro do país: R$ 18.450, de acordo com o FipeZap de setembro, sustentado por lançamentos de alto padrão na Avenida Atlântica e no bairro das Nações. A cidade catarinense registrou três novos lançamentos neste mês, todos com unidades acima de R$ 3 milhões.

Para o investidor, o recado do mercado é claro: a janela de rentabilidade está mais estreita. O rendimento médio de aluguel (yield) de um studio em São Paulo caiu para 5,1% ao ano, ante 6,3% em 2024, segundo a Loft. Isso significa que a aposta em lançamento exige prazo mais longo e escolha criteriosa de região — de preferência bairros com infraestrutura de transporte confirmada e estoque controlado. "Quem compra hoje em Barra Funda ou na Zona Portuária está pagando pela valorização futura, não pela renda imediata", resume Vilela. A recomendação do setor é negociar descontos na tabela de lançamento, que costumam chegar a 12% em campanhas de pré-venda.

O ritmo deve continuar até dezembro. A Abrainc projeta que o quarto trimestre receba mais 30 lançamentos na capital paulista, com VGV estimado em R$ 3,4 bilhões. O alerta fica para o estoque: são 8.200 unidades prontas à venda hoje em São Paulo, o maior volume desde 2021, o que pode forçar ajustes de preço em bairros menos demandados no primeiro semestre de 2027.