Lançamentos em SP batem R$ 18,7 bi no trimestre, mas 3 bairros concentram 41% dos novos imóveis

São Paulo voltou ao centro das apostas do setor imobiliário. Dados consolidados nesta semana pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Getulio Vargas mostram que os lançamentos residenciais na capital paulista somaram R$ 18,7 bilhões no trimestre encerrado em setembro, alta de 27% sobre o mesmo período de 2025 e o maior volume registrado desde o terceiro trimestre de 2014. Foram 14.320 novas unidades colocadas no mercado, das quais 68% já tinham sido vendidas até a primeira quinzena deste mês.

O número impressiona, mas esconde uma concentração que poucos investidores percebem. Três bairros — Pinheiros, Vila Mariana e Tatuapé — responderam por 41% de todo o valor lançado no trimestre, segundo o recorte da Abrainc obtido com exclusividade. Só em Pinheiros, o metro quadrado médio dos novos empreendimentos alcançou R$ 24.300, ante R$ 19.100 um ano antes. Na Vila Mariana, a média ficou em R$ 21.800; no Tatuapé, em R$ 16.400. Ainda assim, o Tatuapé lidera em volume de unidades: 2.870 apartamentos, muitos deles de dois dormitórios entre 55 e 68 metros quadrados.

O movimento tem explicação no custo do dinheiro. Na última reunião do Copom, em 9 de setembro, a Selic foi mantida em 9,75% ao ano, mas o comunicado sinalizou queda gradual a partir de novembro. "O incorporador está antecipando lançamento para pegar a janela de juros em queda e demanda represada", avalia Renata Fonseca, economista-chefe da Abrainc. "Quem sai na frente em bairro consolidado trava preço de terreno antes do próximo ciclo de valorização."

No Rio de Janeiro, o cenário é diferente e revela uma oportunidade. Os lançamentos no trimestre somaram R$ 6,4 bilhões, queda de 4% na comparação anual, segundo o Secovi-Rio. A retração, porém, é concentrada na Zona Sul: Ipanema e Leblon tiveram apenas dois novos empreendimentos no período, ambos acima de R$ 40 mil o metro quadrado. A força está na Zona Norte e na Barra da Tijuca, que juntas responderam por 59% das unidades lançadas. Na Barra, o metro quadrado novo está em R$ 13.900 — praticamente metade do praticado na Zona Sul.

Balneário Camboriú segue um caso à parte. O município catarinense lançou 1.240 unidades no trimestre, volume 12% menor que em 2025, mas com ticket médio recorde: R$ 3,8 milhões por unidade, o maior do país, segundo levantamento da FipeZap divulgado nesta terça-feira (15). O metro quadrado na orla central chegou a R$ 31.200, superando a média de Mônaco em dólar. O freio no volume, dizem corretores locais, é escassez de terreno — não de comprador.

Para o investidor pessoa física, o dado mais relevante está no prazo de entrega. Das 14.320 unidades lançadas em São Paulo no trimestre, 62% têm entrega prevista para 2029 ou depois, o que significa que o comprador na planta precisa conviver com quatro anos de obra e juros de financiamento no meio do caminho. A recomendação de analistas ouvidos pela reportagem é priorizar empreendimentos com entrega em até 30 meses e incorporadoras com histórico de pontualidade acima de 90%.

O sinal amarelo fica por conta do estoque. Considerando apenas imóveis prontos e não vendidos, a capital paulista tem hoje 7.900 unidades disponíveis, 18% mais que em setembro do ano passado. Em bairros como Moema e Itaim Bibi, o excedente já pressiona o aluguel: o valor médio do metro quadrado para locação caiu 3,1% no trimestre, segundo o Índice FipeZap de Locação. Comprar para renda nesses dois bairros exige, hoje, 22 anos de aluguel para pagar o imóvel — três anos a mais que a média histórica da cidade.