IPTU e ITBI sob nova regra em 2026: o que muda no seu bolso em 90 dias

A reforma tributária saiu do papel e, nesta semana, a comissão mista do Congresso aprovou o parecer final da regulamentação que mexe diretamente em três frentes do mercado imobiliário: IPTU, ITBI e contratos de locação. O texto, relatado pelo senador que coordena o grupo de trabalho, fixa um teto de 90 dias para os municípios ajustarem seus códigos tributários e cria uma regra de transição que pode reduzir — ou encarecer — a conta de quem compra, vende ou aluga imóvel já em 2026. A votação em plenário está prevista para o início de outubro, segundo o colégio de líderes.

O ponto mais sensível para o proprietário é o IPTU. O parecer amarra o reajuste anual do imposto à inflação medida pelo IPCA, com exceção para revisões de planta genérica aprovadas por lei municipal específica. Na prática, cidades que vinham promovendo correções acima de dois dígitos — como aconteceu em capitais do Nordeste e do Centro-Oeste nos últimos ciclos — ficam impedidas de repetir a dose sem aval legislativo. A Confederação Nacional de Municípios (CNM) calcula que 1.847 prefeituras terão de revisar decretos neste trimestre, sob risco de judicialização. O Secovi-SP estima que, só na capital paulista, 320 mil imóveis residenciais deixariam de sofrer aumento real caso a regra já estivesse valendo em 2025.

No ITBI, a mudança é ainda mais direta para quem compra. O texto consolida a base de cálculo no valor de mercado declarado e veda a cobrança sobre a diferença entre avaliação municipal e preço efetivo quando houver laudo de avaliação registrado. A alíquota segue limitada ao teto de 3%, mas o parecer veda a progressividade por faixa de valor que alguns municípios tentaram emplacar neste ano. Na prática, um imóvel de R$ 800 mil comprado em cidade que cobrava 3% sobre avaliação inflada de R$ 950 mil deixa de pagar cerca de R$ 4.500 a mais de imposto. A Abrainc avalia que a medida tende a destravar negociações represadas no segundo semestre.

A locação entrou no pacote por pressão de associações de inquilinos e do setor de administração de imóveis. O parecer fixa que o índice de reajuste contratual não pode ser superior ao IPCA acumulado em 12 meses, salvo acordo expresso entre as partes, e obriga a divulgação do índice em até 30 dias antes do aniversário do contrato. O IGP-M, que disparou em ciclos anteriores, perde espaço como referência padrão. A Associação das Administradoras de Imóveis (ABADI) projeta migração de até 70% dos novos contratos para IPCA ou IPCA+ até dezembro.

O mercado financeiro já precificou parte do efeito. Segundo a Anbima, fundos imobiliários de renda urbana registram captação líquida de R$ 2,3 bilhões neste trimestre, o maior volume desde 2021, movimento atribuído à percepção de menor risco regulatório sobre a renda de aluguel. O Banco Central, no último Relatório de Estabilidade Financeira, citou a reforma como fator de redução de incerteza jurídica no crédito imobiliário, embora tenha alertado para o custo de transição nos municípios.

Para o investidor, o recado é claro: quem tem imóvel para alugar deve revisar o índice do contrato antes do próximo aniversário e checar se o município já publicou decreto de adequação. Quem pretende comprar tem uma janela até a votação em plenário para negociar com base na regra nova — e evitar surpresa no ITBI. Quem depende de reajuste de IPTU abaixo da inflação ganha um alívio, mas só depois que a lei for sancionada. A próxima movimentação relevante é a votação final no Senado, marcada para a semana que vem, segundo a agenda oficial da Casa.