IPTU e ITBI sob nova regra: até 18% mais caros já em 2027

A Câmara dos Deputados concluiu nesta quarta-feira (9) a votação do projeto de lei complementar que regulamenta os novos impostos sobre o consumo, mas o texto que saiu do plenário traz um efeito colateral que poucos investidores imobiliários notaram: a alteração na base de cálculo do IPTU e do ITBI, que começa a valer já no exercício de 2027. Pelo texto aprovado, os municípios ficam obrigados a atualizar a Planta Genérica de Valores a cada quatro anos, com indexação ao IPCA e um gatilho de revisão sempre que a valorização mediana do metro quadrado superar 15% no período. Na prática, quem tem imóvel em bairros que dispararam nos últimos anos vai sentir o reajuste antes dos demais.

Segundo simulação feita pela Abrainc a pedido do portal, um apartamento de 70 m² na zona sul de São Paulo com valor venal hoje estimado em R$ 520 mil pode ter o IPTU reajustado em 18,4% em 2027, passando de R$ 2.340 para R$ 2.770 anuais. O cálculo considera a migração da base para o valor de mercado aferido pelo FipeZap, que em agosto registrou alta de 9,2% em 12 meses na capital paulista. Em Florianópolis e Balneário Camboriú, onde a valorização passou de 16% no mesmo período, o salto do imposto pode superar 22%, segundo a mesma projeção.

O ITBI, imposto pago na compra do imóvel, também entra na mira. O texto fixa que a base de cálculo não poderá ser inferior a 90% do valor de mercado declarado pelo vendedor em anúncios públicos — uma tentativa de acabar com a prática de declarar valor abaixo do real para reduzir o tributo. Para um imóvel negociado a R$ 800 mil em Belo Horizonte, onde a alíquota é de 3%, o ITBI sobe de R$ 18 mil para até R$ 21,6 mil. O Secovi-MG estima que a arrecadação municipal com o imposto cresça 27% em 2027 só com essa mudança.

Na locação, a reforma traz um alívio pontual e um risco. O projeto manteve a isenção de IR para o locador pessoa física com até três imóveis alugados e renda mensal de aluguéis de até R$ 12 mil — uma vitória da bancada do setor, que pressionou contra a taxação linear de 15% proposta na versão original. Por outro lado, o texto cria a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal eletrônica para todos os contratos de locação residencial a partir de julho de 2027, o que deve empurrar parte dos pequenos proprietários para a informalidade ou para plataformas de gestão.

O mercado já reage. A Anbima registrou, entre 1º e 10 de setembro, saque líquido de R$ 640 milhões de fundos imobiliários de tijolo, o maior em oito meses, com investidores migrando para CRIs lastreados em recebíveis imobiliários, que ficam fora da nova base de cálculo. Para o sócio da área tributária do escritório Machado Meyer, a leitura é clara: "O investidor que comprava imóvel para alugar e não precificava o IPTU vai ter que refazer a conta. O custo de manutenção sobe e o repasse ao inquilino fica limitado pelo IGP-M e pelo IPCA dos contratos".

A recomendação de especialistas ouvidos pela reportagem é tripla: revisar contratos de locação com cláusula de reajuste por IPTU antes de dezembro, simular o impacto do novo ITBI em compras programadas para o primeiro trimestre de 2027 e, para quem tem carteira de imóveis, estudar a migração parcial para fundos imobiliários de papel, que seguem com isenção de IR sobre rendimentos. O prazo é curto: a regulamentação entra em vigor 90 dias após a sanção presidencial, prevista para o início de outubro.