IPTU e ITBI sob nova regra: 5 cidades já subiram imposto em 2026; veja se a sua está na lista

A reforma tributária completou oito meses de vigência e o efeito colateral já chegou ao bolso de quem compra, vende ou aluga imóveis. Levantamento inédito da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) obtido com exclusividade mostra que pelo menos cinco capitais — São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e Salvador — já atualizaram a planta genérica de valores neste terceiro trimestre, o que impacta diretamente o IPTU de 2027 e as transações de ITBI fechadas a partir de agora. Em São Paulo, a revisão da base de cálculo elevou o imposto predial em média 12,4% para imóveis residenciais na zona oeste, segundo a Secretaria Municipal da Fazenda.

O ITBI, imposto pago na compra do imóvel, virou o novo campo de batalha. O Supremo Tribunal Federal (STF) fixou em junho a tese de que a base de cálculo deve ser o valor real da transação, e não o valor venal de referência da prefeitura. Na prática, a decisão abriu espaço para que os municípios revisem seus cadastros e cobrem a diferença. No Rio de Janeiro, a alíquota efetiva para imóveis acima de R$ 1 milhão pode chegar a 6% com a atualização — quase 40% a mais do que o contribuinte pagava em 2025, conforme simulação da Secovi-Rio.

No mercado de locação, o efeito é mais sutil, mas igualmente relevante. A reforma manteve a isenção do Imposto de Renda sobre o aluguel para pessoa física até R$ 5 mil mensais, mas criou um regime de tributação mínima para fundos de investimento imobiliário e para o aluguel por temporada (Airbnb e similares). Proprietários que operam plataformas digitais já relatam aumento de 8% a 15% no custo efetivo, repassado ao preço do aluguel em bairros como Pinheiros (SP) e Botafogo (RJ), de acordo com dados do FipeZap divulgados nesta semana.

A Anbima alertou, em nota técnica publicada na quinta-feira (11), que a insegurança jurídica pode travar lançamentos imobiliários no último trimestre. "O incorporador ainda não sabe qual será o custo tributário final do estoque que está sendo vendido agora", diz o documento. O Banco Central, por sua vez, mantém a Selic em 9,25% ao ano — patamar que, combinado com o IPTU mais caro, pressiona a parcela do financiamento.

Para o investidor, a leitura é clara: imóveis antigos com IPTU defasado tendem a sofrer reajustes maiores na virada do ano, enquanto novos lançamentos já embutem o custo. A dica de especialistas ouvidos pela reportagem é negociar o valor do ITBI na escritura, exigindo o cálculo pela transação real, e revisar contratos de locação com cláusula de reajuste por IPTU. O prazo para contestar a nova planta genérica em São Paulo termina em 30 de outubro — quem perder, paga mais em 2027.

O Congresso ainda analisa a regulamentação do Comitê Gestor do IBS, que pode uniformizar a cobrança do ITBI em todo o país até 2027. Enquanto isso, cada prefeitura joga seu próprio jogo — e o contribuinte precisa ficar atento ao Diário Oficial. A recomendação é clara: consulte o valor venal do seu imóvel no site da prefeitura e simule o impacto antes de fechar qualquer negócio neste trimestre.