IPTU e ITBI sob nova regra: 4 cidades já mudaram e o locador paga a conta

A regulamentação da reforma tributária entrou na fase mais delicada para quem vive de imóvel: a dos tributos municipais. Nesta semana, a comissão mista que analisa o projeto de lei complementar recebeu o parecer do relator com as regras de transição para IPTU e ITBI, e o texto já provocou reuniões extraordinárias em pelo menos quatro capitais — São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Curitiba — segundo levantamento da Confederação Nacional de Municípios (CNM). O ponto central é a obrigatoriedade de as prefeituras atualizarem a base de cálculo do ITBI pelo valor de mercado aferido em transações reais, mecanismo que passa a valer de forma escalonada a partir de janeiro de 2027.

Na prática, o contribuinte sente antes de a lei vigorar. Simulações feitas pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo a pedido da Fipezap mostram que um apartamento usado de 110 m² na Vila Mariana, avaliado em R$ 1,35 milhão, teria ITBI de R$ 40,5 mil pela alíquota atual de 3%, mas salta para R$ 54,3 mil se aplicada a nova base de referência — alta de 34%. "O comprador de imóvel usado, que já vinha sendo pressionado pelo crédito mais caro, agora enfrenta um custo de transação maior", afirma o economista Marcelo D'Ávila, da Fipezap. O Banco Central, no último Relatório de Economia Bancária, já sinalizou que o custo de aquisição mais alto tende a reduzir o volume de negócios em 8% a 12% no primeiro ano de vigência.

O ITBI é só a ponta. No IPTU, o texto do relator mantém a competência municipal, mas cria um gatilho de revisão obrigatória da planta genérica de valores a cada quatro anos, sob pena de o município perder acesso a linhas de crédito do BNDES para infraestrutura. Em Porto Alegre, onde a última atualização ocorreu em 2022, técnicos estimam que 210 mil imóveis residenciais estão com valor venal defasado em média 41% — o que pode significar aumento real de IPTU de dois dígitos em bairros como Menino Deus e Moinhos de Vento a partir do exercício de 2027.

Para o mercado de locação, o efeito é indireto, mas relevante. A Anbima calculou que o repasse de custos tributários ao aluguel já aparece em 27% dos contratos de imóveis comerciais renegociados no trimestre atual, principalmente em shoppings e lajes corporativas da Faria Lima e da Av. Paulista. No residencial, o índice Fipezap de locação acumula alta de 9,8% em 12 meses até agosto, acima da inflação medida pelo IPCA no período (4,6%). "O locador não consegue repassar tudo de uma vez, mas a tendência é de reajuste mais salgado na renovação", diz a advogada tributarista Renata Coelho, do escritório Machado Meyer.

O Congresso ainda deve votar dois pontos que travam a segurança jurídica. O primeiro é a definição se a atualização da base do ITBI valerá para contratos assinados antes da vigência, o que pode gerar onda de ações judiciais — a própria Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional já recomendou a aplicação apenas a fatos geradores posteriores a 2027. O segundo é o tratamento dado aos fundos imobiliários: a bancada dos FIIs conseguiu incluir emenda que mantém a isenção de ITBI na integralização de cotas, mas o relator ainda não bateu o martelo.

Enquanto o texto não é publicado, quem pretende comprar, vender ou renovar contrato neste semestre deve se antecipar. Especialistas recomendam três movimentos: pedir à prefeitura a certidão de valor venal atualizada antes de fechar negócio, calcular o ITBI com as duas bases (atual e projetada) e, no caso de locação comercial, negociar cláusula de reajuste escalonado para diluir o impacto. A leitura do mercado é que a reforma não vai encarecer todo mundo — mas quem estiver desatualizado sobre a regra do seu município tende a pagar a conta sozinho.