IPTU e ITBI: 3 mudanças da reforma que encarecem seu imóvel em 2027

A reforma tributária finalmente saiu do papel, e os efeitos já começam a ser sentidos no bolso de quem tem imóvel ou vive de aluguel. Na última quarta-feira (2), o Senado aprovou o texto que regulamenta a nova cobrança de IPTU e ITBI, com mudanças que devem elevar a carga sobre a propriedade em até 18% nos próximos dois anos. A estimativa é do Secovi-SP, que monitora o setor desde o início das discussões, em 2025.

A principal alteração está na base de cálculo do IPTU. O projeto determina que os municípios atualizem a planta genérica de valores anualmente, com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou em índice local. Na prática, isso elimina a defasagem histórica — em São Paulo, por exemplo, o valor venal médio está 34% abaixo do preço de mercado, segundo dados da prefeitura. Com a atualização, a alíquota efetiva pode saltar de 0,6% para até 1,1% em regiões valorizadas, como Itaim Bibi e Vila Nova Conceição.

Outra mudança relevante atinge o ITBI, o imposto municipal sobre transmissão de imóveis. O texto fixa uma alíquota mínima de 2,5% para todo o país, mas permite que os municípios adotem uma progressividade em função do valor do imóvel. Em capitais como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, que já aplicam 3%, a alíquota máxima poderá chegar a 4,5% para compras acima de R$ 1,5 milhão. Isso significa que, para um apartamento de R$ 2 milhões, o comprador pagará R$ 90 mil só de ITBI — R$ 30 mil a mais do que a regra anterior.

Para o mercado de locação, a reforma também mexe nas estruturas. A nova legislação unifica contratos de aluguel como serviços, o que permite a cobrança de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), com alíquotas que somam 26,5% a partir de 2027. Locadores pessoa física que hoje não pagam PIS/Cofins sobre os aluguéis precisarão se adaptar, e a tendência é que parte desse custo seja repassada aos inquilinos. Um estudo do Banco Central, divulgado nesta semana, estima que o aluguel residencial pode subir entre 4% e 7% no primeiro ano de vigência.

Especialistas ouvidos pela Perspectiva Imobiliária recomendam atenção redobrada para quem está negociando contratos longos.

"Quem tem contrato de aluguel com vencimento em 2027 deve tentar cláusulas de reajuste atreladas ao IPCA, e não ao IGP-M, que tende a ser mais volátil", aconselha a advogada tributarista Marina Costa, do escritório Queiroz & Associados, em entrevista concedida na última segunda-feira (31).

No caso do IPTU, a recomendação é revisar os lançamentos a partir de janeiro, quando as novas regras passam a valer. Em São Paulo, a prefeitura já confirmou que enviará os novos carnês em dezembro, com vencimento da primeira parcela em fevereiro de 2027. Quem discordar do valor pode entrar com recurso administrativo em até 30 dias após o recebimento.

A reforma também cria um regime de transição para imóveis comerciais e terrenos não edificados, que sofrerão aumento progressivo até 2032. Investidores que possuem galpões ou terrenos em áreas de expansão, como o eixo entre Campinas e Jundiaí, devem avaliar a viabilidade de mantê-los ociosos, já que a alíquota pode dobrar. Para o presidente da Abrainc, Luiz França, que participou de um debate na B3 nesta quinta-feira (3), o momento é de cautela: "Quem estava esperando o mercado esfriar para comprar, talvez deva agir ainda neste semestre, antes da aplicação plena das novas alíquotas."

O texto agora segue para sanção presidencial, prevista para o fim de setembro. Enquanto isso, os municípios começam a se mobilizar para atualizar seus códigos tributários até dezembro, sob pena de ficarem com a alíquota mínima fixada pela União. A dica dos especialistas é monitorar de perto as leis orçamentárias municipais deste ano, que devem conter os novos índices e alíquotas. Ficar atento à planta genérica de valores é essencial para quem pretende vender ou comprar um imóvel em 2027.