Habitação popular: novo programa federal libera R$ 60 mil de entrada e promete 1,2 milhão de casas até 2028

O governo federal lançou nesta semana o Morada Brasil, programa habitacional que promete contratar 1,2 milhão de unidades até dezembro de 2028 e injetar R$ 210 bilhões em crédito imobiliário no período. A medida provisória assinada na terça-feira (15) cria três faixas de atendimento: famílias com renda mensal de até R$ 2.640, que recebem subsídio de até R$ 60 mil na entrada; entre R$ 2.640 e R$ 4.700, com juros de 4,5% ao ano; e até R$ 6.800, com taxa de 6,5%. O teto do imóvel financiado sobe para R$ 350 mil nas capitais e R$ 280 mil no interior.

O desenho tenta corrigir um gargalo que travava o Minha Casa Minha Vida desde o ano passado: a fila de espera. Segundo dados do Ministério das Cidades, 1,8 milhão de famílias aguardavam chamada em agosto de 2026, sendo 61% com renda de até dois salários mínimos. O novo programa reserva 55% das unidades para essa faixa e cria um cadastro nacional único, que deve entrar no ar em 10 de novembro, integrado ao CadÚnico e ao sistema do FGTS. A expectativa da pasta é zerar a fila represada até o fim de 2027.

Para o setor imobiliário, o anúncio chega em um momento delicado. A Selic segue em 9,75% ao ano após o último Copom, em 9 de setembro, e o crédito livre para habitação popular encareceu 3,2 pontos percentuais em 12 meses, segundo a Abecip. Incorporadoras de capital aberto com foco em baixa renda — como MRV, Tenda e Cury — subiram entre 4,1% e 7,8% na B3 na quarta-feira (16), no primeiro pregão após o anúncio. Analistas da XP calculam que o programa pode adicionar 180 mil unidades por ano ao mercado, um crescimento de 22% sobre o ritmo atual.

O financiamento terá duas fontes principais: o FGTS, que deve aportar R$ 92 bilhões até 2028, e o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), com R$ 38 bilhões do Orçamento. O restante vem de letras imobiliárias e do mercado de capitais, via securitização de recebíveis. O Banco Central estima que a medida reduz a pressão sobre o crédito livre, hoje responsável por 71% do financiamento habitacional no país. O texto também autoriza a Caixa a operar com garantia de até 95% do valor do imóvel nas faixas 1 e 2, aumentando a cobertura do seguro.

Na avaliação de especialistas, o sucesso depende da execução. "O programa acerta no subsídio direto, que reduz a parcela inicial em até 38%, mas o gargalo é a aprovação de projetos nos municípios", afirma Renata Vilela, economista da Abrainc. Levantamento da entidade mostra que 47% das prefeituras não têm plano diretor atualizado para receber empreendimentos de grande porte, o que pode atrasar a entrega das primeiras unidades. O governo promete um pacote de R$ 1,2 bilhão para assistência técnica a municípios.

O Congresso tem 120 dias para converter a medida provisória em lei. A oposição já sinalizou que vai tentar alterar o teto de renda e o valor do subsídio, o que pode atrasar a votação. Nos bastidores, líderes do Centrão negociam a inclusão de emendas que ampliem o programa para famílias com renda de até R$ 8 mil. Enquanto isso, as primeiras contratações estão previstas para janeiro de 2027, e a Caixa espera receber 400 mil pedidos nos primeiros 90 dias.

Para quem pretende comprar a casa própria, a recomendação é se cadastrar assim que o sistema abrir, em novembro, e reunir a documentação de renda e FGTS. A parcela inicial nas faixas 1 e 2 deve ficar entre R$ 420 e R$ 980, segundo simulações do banco. O impacto no mercado deve ser sentido primeiro nos municípios de médio porte, onde o déficit habitacional é maior e o preço do metro quadrado ainda cabe no teto do programa.