Governo acelera 1,2 milhão de títulos de terra e expõe racha de R$ 180 bi

O governo federal publicou nesta semana o edital unificado da chamada Reurb 2.0, programa que promete entregar 1,2 milhão de títulos de propriedade em núcleos urbanos informais até dezembro de 2026. A medida, costurada entre o Ministério das Cidades e a Casa Civil, transforma a regularização fundiária no principal palco de uma queda de braço que envolve prefeituras, movimentos de moradia, cartórios e o próprio Congresso. O estoque de imóveis sem escritura em áreas urbanas é estimado em 5,8 milhões de unidades, com valor de mercado que a Abrainc calcula em R$ 180 bilhões.

O ponto mais sensível está no artigo que permite à União assumir diretamente a titulação em áreas onde o município não concluir o processo em 180 dias. Na prática, prefeituras de capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador — que concentram juntas 1,4 milhão de lotes irregulares — perderam poder de barganha sobre o solo urbano mais cobiçado. A Frente Nacional de Prefeitos reagiu e protocolou nesta quinta-feira (17) pedido de liminar no Supremo Tribunal Federal alegando invasão de competência municipal.

O braço político da disputa é visível na Câmara. A bancada do agronegócio e parte do Centrão articula mudanças na medida provisória que retirariam da Reurb as áreas de expansão urbana contíguas a zonas rurais — justamente onde o metro quadrado mais valorizou no trimestre. Segundo levantamento do Secovi-SP, lotes regularizados em regiões periféricas de São Paulo tiveram alta real de 23,4% no preço médio nos últimos 12 meses, contra 8,1% dos imóveis com registro definitivo.

O mercado financeiro já precifica o efeito. A Anbima registrou neste mês a maior emissão de CRI lastreada em regularização fundiária da história: R$ 2,3 bilhões, captados por um fundo que compra carteiras de crédito de mutuários em processo de titulação. O papel paga IPCA mais 7,2% e atraiu fundos de pensão que enxergam na Reurb uma nova classe de ativo imobiliário, mais barata que o tradicional.

Do outro lado, movimentos de moradia denunciam que a titulação individual pode acelerar a expulsão de famílias de baixa renda. O Movimento Nacional de Luta pela Moradia entregou ao Congresso um manifesto com 240 mil assinaturas pedindo que a Reurb priorize a titulação coletiva em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). O Ministério das Cidades responde que 38% dos títulos previstos no edital serão emitidos nessa modalidade, mas entidades calculam que o percentual real não passa de 12%.

No Congresso, o relator da MP, deputado federal por Minas Gerais, promete votar o texto na Comissão Mista até 8 de outubro. O prazo constitucional da medida provisória expira em 15 de novembro, o que empurra a disputa para o mesmo período em que o Copom decide a última taxa Selic do ano — hoje em 9,75% ao ano. Para o investidor, o recado é direto: quem tem exposição a terrenos em áreas de Reurb deve acompanhar a votação, porque o desenho final define quem captura a valorização bilionária do solo urbano brasileiro.