Galpões logísticos: vacância em 6,2% e nova onda de R$ 12 bi até dezembro

A tese de investimento em galpões logísticos no Brasil vive seu momento mais favorável desde 2021. Segundo dados da Abrainc compilados nesta semana, a vacância média nacional do segmento caiu para 6,2% no segundo trimestre de 2026 — o menor patamar da série histórica — enquanto o preço médio do aluguel subiu 11,4% em 12 meses, para R$ 32,50/m²/mês em empreendimentos classe A. Em São Paulo, a taxa de disponibilidade está em 5,1%, e a escassez de terrenos bem localizados na Grande SP empurrou o valor do metro quadrado de terreno para R$ 1.850 em eixos como Cajamar e Jundiaí, alta de 18% no ano.

O que sustenta essa corrida é uma combinação rara: e-commerce ainda crescendo dois dígitos (a Abcomm projeta +14% em 2026), nearshoring de indústrias que deixam a Ásia e a chegada de data centers disputando os mesmos terrenos com infraestrutura elétrica. A B3 registrou neste trimestre um volume recorde de CRIs lastreados em galpões — R$ 4,3 bilhões até agosto, contra R$ 2,9 bilhões em todo o ano passado. A Anbima aponta que fundos imobiliários de logística captaram R$ 6,8 bilhões líquidos em 2026, o dobro do captado por FIIs de lajes corporativas.

O movimento não é só de fundos. Incorporadoras como Log, Prologis e a brasileira Acomp anunciaram nesta semana novos empreendimentos que somam R$ 12 bilhões até dezembro, com destaque para o corredor Rio-São Paulo e o polo de Goiânia, que ganhou tração com a Ferrovia de Integração Centro-Oeste. "O ciclo de queda da Selic, que o Copom sinalizou na última reunião, derruba o custo de captação e amplia o spread entre o cap rate dos galpões (hoje entre 8,5% e 9,5%) e o título público", explica a analista Marina Prado, da consultoria TG Core. "É o melhor momento relativo em cinco anos."

Mas há uma assimetria que o mercado ainda subestima. O estoque novo em construção no país chega a 4,8 milhões de m² — 70% concentrado em São Paulo e Minas. Se a absorção líquida desacelerar abaixo de 600 mil m² por trimestre, como já ocorreu no primeiro trimestre deste ano, a vacância pode voltar a 9% em 2027. Além disso, o custo de construção subiu 9,7% em 12 meses pelo INCC, comprimindo a margem de quem comprou terreno caro em 2025.

Para o investidor pessoa física, as alternativas vão de FIIs de tijolo com dividend yield entre 8% e 10% ao ano — como os fundos com exposição a contratos atípicos de longo prazo — a cotas de CRIs indexados ao IPCA. A recomendação dos gestores ouvidos é priorizar ativos com inquilinos de grau de investimento, contratos longos e localização em eixos com restrição de oferta. "Galpão genérico em cidade dormitório é o que vai sofrer primeiro quando o ciclo virar", alerta Prado.

A conclusão é que a janela está aberta, mas seletiva. Quem entrar agora precisa olhar menos para a taxa de vacância agregada e mais para a qualidade do inquilino, a duração do contrato e o custo de reposição do terreno. O risco de 2027 não é a falta de demanda — é a chegada de oferta construída no pico de custo para um mercado que pode estar mais equilibrado.