Galpões logísticos: vacância cai a 7,8% e aluguel sobe 19% em 12 meses

Quem ainda trata galpão logístico como ativo de segunda linha perdeu o bonde. Levantamento da Abrainc com a JLL Brasil divulgado nesta semana mostra que a vacância média nacional do mercado industrial fechou agosto em 7,8%, o menor patamar desde o fim de 2021. No mesmo intervalo de 12 meses, o aluguel médio pedido subiu 19,3%, para R$ 31,80 o metro quadrado por mês. Traduzindo: um galpão de 10 mil m² em Cajamar (SP) que rendia R$ 270 mil mensais no ano passado hoje pede R$ 322 mil — e não fica vazio.

O motor da tese é simples e não depende de otimismo com a economia. O e-commerce brasileiro cresceu 14,6% no primeiro semestre de 2026, segundo a Abcomm, e cada real vendido online exige espaço físico para estocagem e devolução. Ao mesmo tempo, a oferta de terrenos industriais bem localizados perto das capitais está travada por zoneamento, licenciamento e custo de energia. O resultado é um desequilíbrio estrutural: absorção líquida de 612 mil m² no trimestre fechado em agosto, contra apenas 380 mil m² de novas entregas no mesmo período.

Para o investidor pessoa física, a porta de entrada mais líquida segue sendo os fundos imobiliários de logística negociados na B3. O IFIX do segmento acumula alta de 13,1% em 2026, contra 8,4% do IFIX geral, e o dividend yield médio dos dez maiores FIIs logísticos está em 9,2% — acima dos 8,6% do CDI projetado para o fim do ano, com Selic a 9,5% após o último Copom. Em outras palavras: o prêmio sobre a renda fixa existe, algo em torno de 4,2 pontos percentuais no retorno total, mas é menor do que em 2023 e exige seletividade.

Onde está o prêmio de verdade? Em três polos fora do eixo tradicional. Goiânia-Anápolis (GO) combina aluguel 14% abaixo de Cajamar com vacância de 5,2%; Juiz de Fora (MG) se consolidou como hub de centros de distribuição regionais após a duplicação da BR-040; e o eixo Pecém-Sobral, no Ceará, atrai operadores por causa do hidrogênio verde e da proximidade com o porto. Nesses mercados, cap rates de 10% a 11,5% ainda são realidade — contra 8% a 8,5% nos galpões prime da Grande São Paulo.

Nem tudo é festa. A Associação Brasileira de Logística estima que 2,4 milhões de m² estão em construção com entrega concentrada no segundo semestre de 2027, o que pode empurrar a vacância de volta para a casa dos 10% em alguns submercados. O risco maior está em empreendimentos especulativos de pequeno porte, sem locatário-âncora e financiados a custo alto. Também merece atenção o spread entre galpões novos e antigos: um ativo classe B sem pé-direito livre de 12 metros hoje sofre para repor aluguel, enquanto o classe A com certificação ambiental renovada em 2026 renova contrato com reajuste de dois dígitos.

A conclusão prática para quem tem entre R$ 50 mil e R$ 500 mil é direta: FIIs de logística com portfólio pulverizado e contratos atrelados ao IPCA seguem sendo a via mais eficiente de exposição, desde que o investidor aceite a volatilidade da cota na B3. Já quem tem capital para comprar o imóvel diretamente deve mirar os polos secundários com infraestrutura recém-concluída — e fugir de galpão genérico a mais de 60 km de rodovia federal. A janela de vacância baixa não é eterna, e o ciclo de entregas de 2027 já está no radar de quem opera o mercado.