Galpões logísticos: vacância cai a 6,8% e aluguel dispara 14% em 12 meses

A tese de investimento em galpões logísticos nunca esteve tão evidente quanto agora. Segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgados nesta semana, a taxa de vacância média de galpões classe A nas principais regiões metropolitanas do país caiu para 6,8% no segundo trimestre de 2026 — o menor patamar desde 2021, quando o e-commerce vivia seu auge pós-pandemia. No mesmo período, o aluguel médio subiu 14% em 12 meses, para R$ 32,50/m²/mês em São Paulo e R$ 24,80/m²/mês no Rio de Janeiro. A combinação de demanda aquecida e oferta restrita está redesenhando a relação risco-retorno do setor.

O movimento tem raízes concretas. A produção industrial brasileira cresceu 2,9% no acumulado de 2026 até agosto, segundo o IBGE, enquanto as vendas do e-commerce avançaram 11% no mesmo intervalo, de acordo com a ABComm. Esse duplo motor — indústria e varejo online — pressiona a demanda por espaço em um momento em que a oferta de novos galpões patina. Apenas 1,2 milhão de m² de novas áreas classe A devem ser entregues até dezembro no estado de São Paulo, contra uma absorção líquida de 1,8 milhão de m² no mesmo período, segundo a SiiLA. O déficit é real e tende a se ampliar.

Para o investidor, o cenário se traduz em números atraentes. Fundos imobiliários de logística listados na B3 acumulam valor de mercado de R$ 48 bilhões e distribuíram, em média, 9,4% de dividend yield nos últimos 12 meses — acima do IFIX (7,8%) e do CDI (10,2%, mas com risco soberano). Os cap rates de empreendimentos estabilizados giram entre 8,5% e 10,5% ao ano, dependendo da localização e da qualidade do inquilino. Em São Paulo, contratos de built-to-suit com multinacionais têm sido fechados a cap rates de 8,2%, segundo a JLL — o menor spread histórico em relação ao Treasury americano de 10 anos.

A escassez de terrenos bem localizados é o principal gargalo. Na região do Rodoanel Mário Covas, eixo que concentra 38% do estoque logístico paulista, o preço do metro quadrado de terra subiu 22% em 2026, para R$ 1.850/m², conforme a Colliers. Municípios como Cajamar, Jundiaí e Itupeva já impõem restrições de zoneamento que limitam novos galpões de grande porte. O resultado é um funil: quem tem terreno licenciado e energia trifásica disponível negocia contratos com prêmio de 15% a 20% sobre a média do mercado.

O ciclo de juros adiciona uma camada de oportunidade. Na última reunião do Copom, em 9 de setembro, a Selic foi mantida em 10,75% ao ano, sinalizando estabilidade até o fim de 2026. Com a curva de juros futuros precificando queda para 9,5% em 2027, os fundos de logística — que carregam ativos de longo prazo com receita indexada ao IPCA — tendem a se beneficiar duplamente: pela compressão do cap rate e pela valorização da cota. Historicamente, cada 100 pontos-base de queda na Selic longa se traduziram em alta de 6% a 8% nas cotas de FIIs logísticos, segundo estudo da Anbima.

A tese, porém, não é uniforme. Galpões classe B e C, com pé-direito inferior a 10 metros e localização periférica, enfrentam vacância de 14,3% e aluguel estagnado, segundo a Abrainc. A diferenciação é brutal: o prêmio de aluguel entre classe A e classe C chega a 85% em São Paulo. Para o investidor pessoa física, a recomendação é olhar além do dividend yield imediato — verificar a qualidade do inquilino, o prazo dos contratos (idealmente acima de 5 anos), a indexação (IPCA é preferível ao IGP-M) e a localização estratégica. A janela de oportunidade está aberta, mas é seletiva: os galpões certos, nos lugares certos, com os inquilinos certos.