Galpões logísticos: vacância cai a 4,9% e aluguel sobe 21% em 12 meses

Quem acompanha o mercado de galpões logísticos no Brasil está vendo algo que não acontecia desde 2021: a vacância média nacional caiu para 4,9% no fechamento de agosto, segundo levantamento da SiiLA Brasil divulgado nesta semana. Em São Paulo, principal hub do país, o número é ainda mais apertado: 3,8% na região de Cajamar e 4,1% em Guarulhos. Na prática, quem precisa de um galpão classe A com mais de 10 mil m² hoje enfrenta fila — e paga caro por isso.

O aluguel pedido médio para novas locações em São Paulo atingiu R$ 28,50/m²/mês em agosto, alta real de 21% em 12 meses, já descontada a inflação. Em Cajamar, contratos assinados nas últimas semanas passaram de R$ 32/m²/mês, patamar impensável em 2024, quando a região amargava vacância de dois dígitos. O movimento não é só paulista: Belo Horizonte, Recife e Fortaleza também registraram queda de vacância no trimestre, puxadas por contratos de e-commerce e de operadores logísticos de médio porte.

A tese de investimento se sustenta em três pilares que ficaram claros neste semestre. O primeiro é a oferta travada: o volume de novos galpões entregues no acumulado de 2026 é 34% menor que o de 2025, reflexo do custo de construção ainda elevado e da dificuldade de licenciamento em eixos como a Rodovia Anhanguera. O segundo é a demanda estrutural: a penetração do e-commerce no varejo brasileiro chegou a 13,7% no segundo trimestre, segundo a ABComm, e cada ponto percentual adicional exige milhões de metros quadrados de armazenagem.

O terceiro pilar é o custo de capital. Com a Selic terminal projetada em 9,5% ao ano pelo Boletim Focus desta semana, o cap rate médio dos galpões de alto padrão — hoje entre 8,5% e 9,5% em contratos novos — volta a oferecer prêmio real sobre o título público. Foi exatamente esse diferencial que reacendeu o apetite dos fundos imobiliários de tijolo: o IFIX acumula alta de 6,2% em setembro, e os FIIs de logística lideram as captações na B3 neste trimestre, com R$ 4,3 bilhões levantados até o dia 10.

Para o investidor pessoa física, a tese aparece por dois caminhos. O primeiro é o FII de logística com portfólio concentrado em São Paulo e contratos longos — a distribuição de dividendos desses fundos vem rodando entre 0,85% e 1,05% ao mês, com vacância média ponderada abaixo de 6%. O segundo é a compra direta de galpões modulares em condomínios logísticos no interior paulista, onde tickets de R$ 3,5 milhões a R$ 8 milhões ainda encontram cap rate de 9% a 10% e contratos de cinco a dez anos com reajuste pelo IPCA.

O risco, claro, existe. Um novo ciclo de altas de juros ou uma desaceleração mais forte do consumo podem pressionar a renovação de contratos que vencem em 2027 — cerca de 18% do estoque paulista, segundo a JLL. Além disso, o custo de reposição segue alto: construir hoje sai entre R$ 2.800 e R$ 3.200 por metro quadrado, o que limita o ganho de incorporação em terrenos caros. A tese não é de retorno explosivo, e sim de renda previsível com prêmio sobre a renda fixa — exatamente o que o investidor brasileiro voltou a procurar neste trimestre.