Galpões logísticos: vacância abaixo de 5% e aluguel 22% maior em 12 meses

A tese de investimento em galpões logísticos brasileiros entrou em uma nova fase neste segundo semestre de 2026. Dados compilados pelo Secovi-SP e pela Abrainc mostram que a vacância média nacional em condomínios logísticos de alto padrão caiu para 4,8% em agosto, o menor patamar da série histórica iniciada em 2012. Em eixos como Cajamar (SP), Simões Filho (BA) e Itajaí (SC), a taxa está abaixo de 3%, e novos contratos estão sendo fechados com reajustes de 18% a 22% sobre os valores praticados há 12 meses.

A combinação que sustenta esse movimento é conhecida, mas ganhou força neste trimestre. O e-commerce brasileiro cresceu 14% no primeiro semestre de 2026, segundo a Abcomm, e a demanda por armazenagem urbana de última milha pressiona galpões classe A em raios de até 15 km dos grandes centros. Ao mesmo tempo, a oferta nova desacelerou: apenas 1,2 milhão de metros quadrados foram entregues entre janeiro e agosto, contra 2,1 milhões no mesmo período de 2025, reflexo do custo de construção ainda elevado e da seletividade dos bancos na liberação de crédito para incorporação.

Do lado do investidor, o apetite é evidente. Fundos imobiliários de logística captaram R$ 3,4 bilhões na B3 só neste ano, segundo a Anbima, e os dividend yields médios do segmento rodam entre 8,5% e 9,2% ao ano, com prêmio relevante sobre os títulos públicos longos. Family offices e fundos estrangeiros também voltaram às compras diretas: três portfólios de galpões foram negociados no Brasil entre julho e agosto, somando R$ 2,7 bilhões, com cap rates entre 7,8% e 8,4%.

O risco, porém, existe e não é pequeno. A queda da vacância é regional, não uniforme. Em praças como Goiânia, Ribeirão Preto e o entorno de Belo Horizonte, a taxa ainda supera 11%, e novos projetos anunciados podem virar excesso de oferta em 2027 se a demanda arrefecer. Além disso, o custo de reposição subiu: o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) acumula alta de 7,1% em 12 meses, o que encarece a expansão e limita o retorno de quem entra agora via desenvolvimento.

Na ponta do contrato, a proteção está nos reajustes por IPCA e nos prazos mais longos. Locatários de peso, como operadores de e-commerce e redes de varejo, têm aceitado contratos de cinco a sete anos com reajuste anual, algo raro até 2024. Para o investidor pessoa física, a porta de entrada mais líquida segue sendo os FIIs de tijolo do segmento, mas vale checar a qualidade dos inquilinos e a concentração de vencimentos — fundos com mais de 30% das receitas vencendo em 2027 podem sofrer para reprecificar contratos se a economia desacelerar.

A leitura para os próximos meses é clara: a tese de galpões logísticos continua entre as mais robustas do mercado imobiliário brasileiro em 2026, sustentada por vacância baixa, renda recorrente e reajustes acima da inflação. Mas o investidor que entrar agora precisa escolher bem a localização e o veículo. O ciclo fácil, em que qualquer galpão alugava rápido e caro, ficou para trás. Daqui em diante, o retorno virá de quem souber separar ativos com inquilinos sólidos e contratos longos do restante do mercado.