Galpões logísticos sobem 18% em 2026 e viram o ativo mais cobiçado do mercado

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive seu melhor momento em uma década. Dados exclusivos da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgados nesta semana mostram que o preço médio do metro quadrado para locação de galpões classe A subiu 18% nos últimos 12 meses, encerrados em agosto de 2026. Em São Paulo, o metro quadrado locado saltou de R$ 28 para R$ 33, enquanto a vacância recuou para 7,2%, a menor taxa desde 2014. O movimento é puxado pela explosão do e-commerce — que já representa 22% do varejo total no país, segundo a ABComm — e pela reshoring de cadeias produtivas que buscam estoques mais próximos dos centros de consumo.

A tese de investimento é simples e os números a sustentam. O cap rate médio (retorno esperado do aluguel sobre o valor do imóvel) para galpões logísticos em São Paulo está em 11,5% ao ano, contra 8,2% dos escritórios de alto padrão na Faria Lima e 6,8% dos shoppings centers, segundo levantamento da Anbima divulgado no último dia 15. Isso significa que um galpão comprado por R$ 10 milhões gera cerca de R$ 1,15 milhão de aluguel por ano — margem que atrai até fundos de private equity estrangeiros, que já aportaram R$ 6,3 bilhões no setor industrial brasileiro no acumulado de 2026, conforme a B3.

O que mudou neste trimestre foi o acesso do investidor pessoa física. Fundos imobiliários de galpões logísticos, como o HGLG11 e o BRCO11, acumulam alta de 14,3% na B3 desde julho, superando o IFIX (índice de FIIs) em 5,8 pontos percentuais no período. "O investidor percebeu que o galpão é o ativo que captura a transformação do consumo, não o escritório", avalia Renata Menezes, analista da XP Investimentos. Ela lembra que a Selic a 9,75% — após o Copom cortar 0,5 ponto na reunião desta semana — torna o rendimento de 11,5% ainda mais atrativo frente à renda fixa.

Os maiores descontos, porém, não estão nos grandes centros. Levantamento da Secovi-SP aponta que cidades como Cajamar, Jundiaí e Ribeirão Preto oferecem cap rates entre 13% e 14,5%, contra 10,8% na zona leste da capital paulista. O motivo é a infraestrutura: rodovias como a Anhanguera e a Bandeirantes ainda têm trechos com congestionamento crônico, o que encarece o frete e afasta grandes locatários. Para o investidor iniciante, a alternativa são cotas de FIIs que compram esses galpões periféricos a preços menores e capturam a valorização conforme a malha logística se expande.

O risco existe e não é pequeno. O setor depende diretamente do consumo das famílias, que cresceu apenas 1,2% no segundo trimestre de 2026, segundo o IBGE — o menor ritmo em três anos. Além disso, a oferta de novos galpões deve crescer 12% em 2027, o que pode pressionar a vacância e os aluguéis. "A tese é boa, mas o investidor não pode comprar qualquer galpão; localização e inquilino de qualidade fazem toda a diferença", alerta Menezes.

Para quem quer entrar agora, a estratégia mais defensiva é diversificar: 60% em FIIs de galpões com inquilinos de grande porte (como Mercado Livre e Amazon), 30% em fundos de desenvolvimento que compram terrenos em regiões em expansão e 10% em cotas de fundos internacionais que investem no setor logístico brasileiro. Com R$ 1.000 já é possível montar essa carteira na B3. O prazo ideal de saída é de cinco a sete anos, tempo que o mercado estima para a maturação dos novos contratos de locação. Quem olhar apenas o rendimento mensal pode se frustrar; quem enxergar o ciclo completo tende a sair na frente.