Galpões logísticos: retorno de 14,2% ao ano supera FIIs de tijolo em 2026

Enquanto o investidor comum segue de olho nos FIIs de papel, uma fatia específica do mercado imobiliário brasileiro tem entregado números de fazer inveja a qualquer aplicação tradicional. Estamos falando dos galpões logísticos de alto padrão, que fecharam o primeiro semestre de 2026 com vacância de 5,8% nas regiões de Cajamar, Extrema e Louveira, segundo dados da SiiLA Brasil. O rendimento médio anualizado do aluguel desses ativos atingiu 14,2% nos últimos doze meses, quase o dobro do CDI líquido no mesmo período.

O que explica esse desempenho não é segredo para quem acompanha o setor: a consolidação do e-commerce e a expansão das operações de last mile. No segundo trimestre deste ano, a absorção líquida de galpões classe A no país somou 1,2 milhão de metros quadrados, o maior volume desde o início da série histórica da consultoria. Empresas de varejo, farmacêuticas e operadores logísticos estão disputando espaços em um mercado com oferta restrita, já que a entrega de novos empreendimentos caiu 18% em relação ao ano passado, reflexo da alta dos custos de construção e da dificuldade de aprovação ambiental.

O cenário macro também joga a favor. O último Copom, realizado na semana passada, manteve a Selic em 15,9% ao ano, mas o mercado já precifica um ciclo de corte a partir de dezembro. Com os juros futuros em queda, os yields dos FIIs logísticos, que hoje giram em torno de 11,5% ao ano, ficam especialmente atrativos. É por isso que, neste mês, os papéis de fundos como o CSHG Logística e o Vinci Logística subiram 4,3% e 3,8%, respectivamente, enquanto o IFIX avançou apenas 1,2%.

Mas não é só de números positivos que vive o setor. O investidor que deseja entrar agora precisa estar atento a dois pontos. O primeiro é o risco de concentração: muitos contratos estão atrelados a âncoras como Mercado Livre e Amazon, que têm forte poder de barganha na renovação. O segundo é o chamado risco de vacância transitória — galpões que ficam vazios entre um contrato e outro, que podem corroer o rendimento distribuído. Segundo a Fipe, o período médio de reocupação no interior de SP subiu de 4,2 para 5,1 meses, o que exige fôlego financeiro.

Além disso, o investidor pessoa física que prefere diversificar sem depender da gestão de um FII pode avaliar os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados a esses ativos. No trimestre atual, a emissão de CRIs lastreados em logística somou R$ 3,4 bilhões, um salto de 27% na comparação com o mesmo período do ano passado, conforme dados da Uqbar. As taxas oferecidas, entre 13% e 15% ao ano para papéis de boa liquidez, têm atraído inclusive os investidores de renda fixa.

Para quem prefere o ativo físico, o momento também é de oportunidades, mas exige estratégia. Cidades como Extrema (MG) e Itajaí (SC) despontam como polos de crescimento, com terrenos valorizando 22% ao ano em média, segundo a imobiliária Colliers. No entanto, o investidor precisa calcular não só o preço do galpão pronto, mas o custo de adequação às normas de sustentabilidade e eficiência energética, que estão se tornando critério para atrair inquilinos de primeira linha. O retorno pode chegar a 16% ao ano em operações bem estruturadas, mas a margem para erro é menor do que no auge do mercado, em 2021.

Em síntese, os galpões logísticos deixaram de ser nicho e se tornaram uma das teses mais consistentes do setor imobiliário brasileiro em 2026. A combinação de demanda firme, oferta controlada e a perspectiva de queda dos juros a partir do próximo Copom, em novembro, reforça a atratividade do segmento. No entanto, como em qualquer investimento, o sucesso dependerá da seleção do ativo, do gestor e da paciência para atravessar os ciclos de vacância. O investidor que fizer o dever de casa tem boas chances de colher frutos — seja via FIIs, CRIs ou na compra direta de galpões em regiões estratégicas.