Galpões logísticos rendem 14% ao ano enquanto seu FII de tijolo paga 8%

O investimento em galpões logísticos se tornou a classe de ativos imobiliários com melhor relação risco-retorno no Brasil em 2026. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) e da consultoria SiiLA, divulgados nesta semana, mostram que a vacância média dos galpões classe A ficou em 6,2% no segundo trimestre, contra 12,8% nos lajes corporativas e 7,9% nos shoppings. A consequência prática para o investidor: fundos imobiliários de logística (como o HGLG11, o VILG11 e o XPML11, entre outros) distribuíram em julho dividendos equivalentes a 14,1% ao ano, ante uma média de 8,3% dos fundos de tijolo tradicionais, segundo levantamento da B3.

O que explica esse desempenho não é novidade, mas ganhou força neste ano: a migração das compras físicas para o e-commerce, que segue acelerando após a consolidação das vendas online pós-pandemia, e a interiorização da indústria, puxada pela nova política de reindustrialização do governo federal. Segundo o Banco Central, a produção industrial cresceu 2,4% no primeiro semestre, e a demanda por centros de distribuição em cidades como Goiânia, Campinas e Curitiba disparou. Levantamento da Secovi-SP indica que os aluguéis de galpões em São Paulo subiram 18% nos últimos 12 meses, muito acima da inflação.

Outro ponto que sustenta a tese é o contrato de aluguel. A maioria dos contratos de galpões logísticos é atrelada ao IPCA, com reajuste anual. Com a inflação projetada em 4,1% para 2026, segundo o último Relatório Focus, o investidor tem uma proteção real de renda que não existe em contratos de escritório, muitos deles em dólar ou com reajuste por IGP-M, que ficou negativo em 2025. Além disso, a vacância baixa dá poder de barganha aos proprietários na renovação dos contratos, o que deve manter os rendimentos elevados no segundo semestre.

O terceiro ponto é a oferta limitada de novos empreendimentos. Dados da CBRE mostram que a entrega de novos galpões no trimestre atual é 30% menor que a média dos últimos cinco anos, reflexo do alto custo de construção e da demora na aprovação de projetos. Isso ajuda a manter o equilíbrio entre oferta e demanda, evitando a sobreoferta que derrubou os preços de escritórios em várias capitais. Para quem está pensando em entrar agora, a recomendação dos analistas é diversificar entre ativos de diferentes regiões, priorizando aqueles com contratos longos e locatários de setores sólidos, como varejo e alimentos.

É claro que há riscos. O principal é o ciclo de juros: após a última reunião do Copom, em 29 de julho, a Selic ficou em 11% ao ano, e a expectativa é de manutenção até o fim de 2026. Juros altos tendem a pressionar os preços dos FIIs, mas o rendimento de 14% ao ano ainda oferece um prêmio de 3 pontos percentuais sobre o título público, o que tem atraído investidores institucionais, como fundos de pensão. No agregado, a tese de investimento em galpões logísticos continua sólida para quem tem horizonte de longo prazo e busca renda real acima da inflação.

Para o investidor individual, a forma mais simples de exposição é via FIIs listados na B3, com liquidez diária e gestão profissional. Mas é preciso escolher bem: fundos com maior concentração em um único locatário ou região podem apresentar maior volatilidade. A dica dos especialistas é olhar o histórico de vacância e o prazo médio dos contratos antes de aportar. No fim das contas, o que os números mostram é que a logística virou o 'queridinho' do mercado imobiliário brasileiro, e o segundo semestre de 2026 deve confirmar essa tendência.