Galpões logísticos: os 5 ativos que pagam até 14% ao ano e ninguém está olhando

O mercado industrial brasileiro vive um daqueles momentos em que o barulho dos FIIs de papel esconde o movimento silencioso dos galpões. Segundo o Índice de Locação Logística da Abrainc, divulgado nesta semana, a vacância dos galpões classe A no Brasil caiu para 7,8% em agosto, o menor patamar desde o fim de 2020. No mesmo período, o aluguel médio por metro quadrado subiu 12% — e, em regiões como Cajamar (SP) e Duque de Caxias (RJ), a valorização superou 18%. Enquanto isso, o Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários listados na B3, acumula queda de 2,1% no trimestre, puxado pelo desempenho fraco dos fundos de recebíveis. A leitura é simples: o investidor está olhando para o lugar errado.

A tese central do investimento em galpões logísticos em 2026 combina três vetores que, juntos, não apareciam desde 2019. O primeiro é a oferta travada. O custo de construção civil subiu 9,4% em 12 meses, segundo o INCC, e o crédito para incorporação segue caro com a Selic a 11,75% após o último Copom, em 3 de setembro. Na prática, novos projetos estão saindo do forno com TIR menor — o que empurra capital para ativos já estabilizados, com inquilino pagando em dia. O segundo vetor é a demanda estrutural do e-commerce, que cresceu 14% no primeiro semestre, de acordo com a ABComm, e forçou varejistas a encurtar prazos de entrega, inflando a procura por galpões próximos aos grandes centros. O terceiro é o dólar: com o câmbio a R$ 5,68, fundos estrangeiros voltaram a disputar portfólios prontos, o que comprime cap rates e valoriza quem já está posicionado.

Os números ajudam a traduzir o ganho. Um galpão classe A de 20 mil metros quadrados em Cajamar, locado para uma operadora de logística com contrato atípico de 10 anos, negocia hoje a um cap rate implícito entre 9,5% e 10,2% ao ano. Some-se a correção anual do aluguel pelo IPCA — que o Boletim Focus projeta em 4,7% para 2026 — e o retorno nominal chega perto de 14,5% ao ano. É mais do que a NTN-B de 2045, que paga 6,3% real, e muito mais do que o CDB de banco médio. O risco, claro, existe. Relatório de estabilidade financeira do Banco Central, divulgado no fim de agosto, acendeu alerta para a concentração de inquilinos: em 38% dos contratos atípicos mapeados, um único locatário responde por mais de 60% da receita do emissor. Se aquele CNPJ quebra, o fluxo de aluguel desaba de uma vez.

Há ainda outros dois pontos cegos. O primeiro é o chamado "risco de obsolescência logística": galpões com pé-direito abaixo de 10 metros e docas mal dimensionadas começam a ser rejeitados por operadores de e-commerce, o que pode deixar ativos encalhados mesmo em regiões nobres. O segundo é tributário. A Reforma Tributária em fase de regulamentação no Congresso deve mexer na alíquota de ITBI e no tratamento do ISS para locação de imóveis comerciais, e o setor calcula um impacto potencial de até 1,2 ponto percentual no retorno líquido de novos projetos. Em outras palavras: não é qualquer galpão que paga os 14% — é o galpão certo, com inquilino certo, no endereço certo.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais líquido continua sendo os FIIs de logística listados na B3, que somam 14 fundos e um patrimônio líquido de R$ 42 bilhões, conforme a Anbima. Dentro do segmento, a disparidade é enorme: os fundos com portfólio 100% classe A, contratos atípicos longos e vacância abaixo de 8% negociam a múltiplos de 1,05 a 1,12 vezes o valor patrimonial, enquanto os fundos com ativos antigos e vacância acima de 15% penam com descontos de 20% a 30%. A tese, portanto, não é "comprar logística" — é comprar os galpões que o e-commerce não consegue ignorar.

O que observar nas próximas semanas. A divulgação dos resultados do terceiro trimestre, a partir de 10 de outubro, vai mostrar se a vacância caiu ainda mais com a temporada de Black Friday se aproximando — historicamente, é o período em que operadores fecham contratos de curto prazo para pico de demanda. Se a taxa de vacância romper a barreira dos 7%, a tese ganha combustível para uma reprecificação dos fundos de logística, que hoje negociam, em média, 8% abaixo do valor patrimonial. E aí, o investidor que só olhou para o FII de papel vai descobrir, tarde, onde estava o retorno de verdade.