Galpões logísticos: o ativo que subiu 28% e paga 9,5% ao ano em 2026

Os fundos imobiliários de galpões logísticos registraram alta média de 28% no acumulado de 2026, segundo levantamento da B3 divulgado nesta semana. Com a taxa Selic em queda livre após a decisão do Copom de agosto, que reduziu os juros básicos para 8,75% ao ano, a busca por ativos que oferecem renda real e proteção cambial se intensificou. O segmento, que já foi considerado uma aposta de nicho, agora lidera o ranking de retorno entre as 12 categorias de FIIs listadas na bolsa brasileira.

O desempenho é ancorado em fundamentos sólidos. A taxa de vacância média dos galpões classe A nas regiões de Campinas, Cajamar e Extrema está em 4,2%, a menor da série histórica do Secovi-SP. Os aluguéis, por sua vez, registraram reajuste de 14,3% no primeiro semestre, impulsionados pela demanda de operadores logísticos que precisam acompanhar o crescimento de 11% das vendas do e-commerce no trimestre atual, conforme dados da Abrainc.

O cenário macroeconômico também favorece a tese. Com a Selic em 8,75% e a inflação projetada em 4,1% para 2026 pelo Banco Central, o investidor busca ativos que ofereçam spread real de pelo menos 5 pontos percentuais acima do CDI. Os FIIs de logística, que distribuem em média 9,5% ao ano em dividendos, com um prêmio de risco de 4,2 pontos sobre o título público de 10 anos, se encaixam nesse perfil.

Outro fator que explica a alta é a escassez de terrenos aptos para construção de galpões em regiões estratégicas. Segundo a consultoria SiiLA, o estoque de áreas com infraestrutura pronta em São Paulo, Minas Gerais e no Sul do país está praticamente esgotado. Isso elevou o valor do metro quadrado construído em 18% neste ano, fazendo com que os fundos que já possuem ativos operacionais se beneficiem da valorização patrimonial média de 12% no período.

Mas atenção: nem todo galpão é igual. Os fundos que concentram ativos em regiões de alta densidade populacional, como Grande São Paulo e Grande Curitiba, apresentam desempenho superior àqueles com exposição a regiões periféricas, como o Nordeste, onde a vacância ainda é de 9,3%. Especialistas recomendam filtrar os FIIs pela qualidade do inquilino e pelo prazo médio dos contratos — os melhores papéis têm contratos com vencimento acima de 6 anos e reajuste atrelado ao IPCA.

Para o investidor pessoa física, o momento é de oportunidade. A alta de 28% no ano pode assustar, mas a relação entre preço e valor patrimonial (P/VP) média do setor ainda está em 1,02, o que indica que os papéis não estão excessivamente caros. O dividend yield médio de 9,5% segue atrativo frente à renda fixa pós-fixada, que deve render cerca de 7% nos próximos 12 meses, conforme projeções das mesas de renda fixa desta semana.

Neste cenário, a recomendação é diversificar entre fundos de galpões logísticos e centros de distribuição urbana, conhecidos como last mile, que se beneficiam diretamente do crescimento das entregas rápidas. O investidor deve acompanhar as próximas decisões do Copom e a evolução da inflação, mas os fundamentos atuais sustentam a tese de que o mercado industrial brasileiro, impulsionado pelo agronegócio e pelo e-commerce, ainda tem espaço para crescer.