Galpões logísticos: o ativo que rendeu 28% em 12 meses e ainda tem fôlego

O investimento em galpões logísticos segue como um dos destaques do mercado imobiliário brasileiro em 2026. Segundo dados da Abrainc divulgados esta semana, a absorção líquida de espaços logísticos nas principais regiões metropolitanas do país atingiu 1,2 milhão de m² no segundo trimestre, alta de 15% em relação ao trimestre anterior. Esse ritmo tem impulsionado o retorno dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do setor, que acumulam alta de 28% nos últimos 12 meses, conforme levantamento da Anbima.

O que explica esse desempenho é a combinação de juros ainda elevados, com a Selic em 12,75% após a última reunião do Copom, e a contínua expansão do comércio eletrônico. As empresas precisam de centros de distribuição mais próximos dos grandes centros urbanos, e a oferta de galpões de alto padrão (triple A) continua restrita. De acordo com a Secovi-SP, a vacância média desses ativos na região de Cajamar, um dos principais polos logísticos do país, está em 8,5%, bem abaixo dos 14% observados em 2024.

Outro fator que tem atraído investidores é a mudança na precificação dos contratos. Neste mês, vários fundos conseguiram reajustar os aluguéis com base no IPCA, que acumula alta de 5,8% em 12 meses, mas também incorporaram cláusulas de correção por IGP-M, que voltou a subir. Isso garante uma proteção inflacionária maior do que a vista em outros segmentos, como lajes corporativas.

A tendência para o restante de 2026 é de manutenção desse cenário. O Banco Central já sinalizou que não deve cortar a Selic tão cedo, o que mantém os rendimentos dos FIIs atrativos em relação a outras alternativas de renda fixa. Para o investidor pessoa física, a recomendação é diversificar dentro do setor, priorizando fundos com contratos de longo prazo e locatários de alta qualidade, como operadoras logísticas e grandes varejistas.

Um alerta: a rentabilidade passada não garante retornos futuros, e o investidor deve ficar atento à taxa de administração dos fundos, que pode corroer o ganho. Além disso, com o avanço da construção de novos galpões — o estoque deve crescer 10% até o fim do ano, segundo a CBRE —, a oferta pode pressionar a vacância em algumas regiões. Mas, no trimestre atual, o setor segue como uma das apostas mais sólidas para quem busca renda e potencial de valorização no mercado imobiliário.