Galpões logísticos: o ativo imobiliário que rendeu 18% no semestre e ninguém viu

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento de euforia discreta. De acordo com o índice FipeZap Log, divulgado na última segunda-feira (20/07), os preços de locação de galpões classe A subiram 18,3% no primeiro semestre de 2026, ante uma inflação projetada pelo Boletim Focus de 6,2% para o ano. O rendimento médio dos FIIs do setor, medido pelo IFIX L (subsetor logístico da B3), atingiu 14,7% nos últimos 12 meses, segundo dados da Anbima.

O motor desse movimento é a transformação do varejo brasileiro. Dados da Abrainc mostram que as vendas do e-commerce cresceram 27% neste trimestre comparado ao mesmo período de 2025. Empresas como Mercado Livre, Shopee e Amazon ampliaram contratos de longo prazo em hubs logísticos no interior de São Paulo, Minas Gerais e Pernambuco. 'É um dos poucos segmentos imobiliários com vacância abaixo de 5% e contratos atrelados ao IPCA', afirmou à reportagem o diretor da Secovi-SP, em evento na última quarta-feira.

No último Copom, realizado em junho, o Banco Central manteve a Selic em 13,75% ao ano, o que mantém o custo de oportunidade elevado para o investidor pessoa física. Mas os FIIs logísticos têm surfado a onda: o fundo PVBI11, por exemplo, anunciou na terça-feira (21/07) a distribuição de rendimentos de R$ 1,20 por cota, um aumento de 9% em relação ao mês anterior. 'É a tese de investimento mais sólida para quem busca renda real', avalia o analista de um grande banco de investimento.

Do lado da oferta, porém, há alertas. A B3 registrou neste mês a abertura de capital de duas novas gestoras focadas em galpões, e o estoque de terrenos industriais no ABCD Paulista subiu 12% no trimestre, segundo a Secovi. O risco de oversupply existe, mas por enquanto a demanda absorve. 'A diferença é que esses galpões são modulares e adaptáveis; não são escritórios obsoletos', explica relatório do Itaú BBA divulgado na última sexta-feira (17/07).

Para o investidor, a recomendação dos analistas consultados é diversificar entre FIIs de tijolo e de papel. 'Os fundos de papel, como o KNCR11, se beneficiam da alta dos juros, mas os de tijolo têm ganho de capital', diz o especialista. Ele sugere acompanhar o IPCA de julho, que sai na semana que vem, e o próximo Copom em agosto. 'Se o BC sinalizar corte de juros, os FIIs logísticos podem ser os primeiros a valorizar'.

A tese de investimento em galpões logísticos neste segundo semestre de 2026 se sustenta no tripé: demanda firme do e-commerce, contratos indexados à inflação e vacância baixa. O risco maior está na alocação: não colocar todos os ovos na mesma cesta. Mas, como diz o ditado, 'quem não arrisca, não petisca' — e, neste caso, o risco parece calculado.