Galpões logísticos: o asset que rendeu 22% no 1º semestre de 2026 e ainda tem fôlego

O mercado de galpões logísticos encerra esta semana com mais um trimestre de resultados fortes, consolidando-se como uma das teses de investimento mais defensivas da bolsa brasileira em 2026. Dados divulgados nesta quarta-feira pela consultoria SiiLA mostram que a vacância média da região metropolitana de São Paulo — principal polo logístico do país — está em 8,3%, nível que não era visto desde o boom de 2021. Enquanto isso, os contratos de aluguel, em sua maioria atrelados ao IPCA, acumulam alta de 4,2% no ano, garantindo renda real aos cotistas de FIIs do setor.

O desempenho não passou despercebido pelos investidores. No primeiro semestre, os fundos imobiliários de galpões logísticos registraram retorno médio de 22%, contra 9% do IFIX, segundo levantamento da FGV em parceria com a B3. Os números refletem não apenas a queda da taxa de juros — a Selic está em 12,75%, após o Copom ter cortado 0,5 ponto percentual na reunião do último dia 2 de setembro —, mas também o aumento real dos aluguéis, impulsionado pela demanda de e-commerce e pela reconfiguração das cadeias de suprimentos.

A tese de investimento, no entanto, vai além do cenário macro. Há um descompasso estrutural entre oferta e demanda. Segundo a Abrainc, os estoques de galpões logísticos de alto padrão (AAA) nas regiões de Cajamar, Jundiaí e Extrema cresceram apenas 2,1% nos últimos 12 meses, enquanto a demanda por espaço, medida pela absorção líquida, avançou 9,4% no mesmo período. Isso significa que, mesmo com novos projetos sendo lançados, a taxa de ocupação tende a se manter elevada, sustentando o poder de barganha dos proprietários na renovação de contratos.

Outro ponto que tem chamado a atenção dos investidores neste mês é a migração de grandes varejistas e operadores logísticos para ativos modulares e customizáveis, com pé-direito acima de 12 metros e acesso rodoviário duplicado. Um levantamento da consultoria Newmark, divulgado no início de setembro, aponta que 76% das locações fechadas no trimestre corrente foram de contratos com prazo superior a 5 anos, o que garante previsibilidade de fluxo de caixa e reduz o risco de vacância para os FIIs.

Para o investidor pessoa física, a forma mais acessível de se expor a essa tese continua sendo por meio dos fundos de tijolo, como os que compõem a carteira teórica do IFIX. Na semana passada, a Anbima publicou um estudo mostrando que os FIIs de logística distribuíram, em média, 9,5% ao ano em dividendos nos últimos 12 meses, com um dividend yield real de 6,8% — número que supera em mais de 2 pontos percentuais o retorno real dos títulos públicos de longo prazo negociados na B3. É um prêmio de risco que, somado à potencial valorização das cotas, ainda parece atrativo.

É preciso, porém, cautela. A euforia recente elevou o preço das cotas de alguns fundos, que passaram a ser negociadas com ágio de até 15% sobre o valor patrimonial. Como alertou o último relatório de gestão da XP Asset, divulgado nesta semana, uma eventual aceleração da inflação ou um choque na economia global pode derrubar o volume de comércio eletrônico e afetar a demanda por novos galpões. A recomendação dos analistas é buscar fundos com vacância baixa, contratos longos e localização privilegiada, evitando aqueles que apostam em regiões secundárias sem infraestrutura consolidada.

No fim das contas, a tese de galpões logísticos segue firme, mas o momento exige seletividade. Para quem já está posicionado, a dica é acompanhar de perto os relatórios gerenciais deste trimestre e a evolução da taxa de vacância nas próximas semanas. Para quem quer entrar agora, a janela pode estar nos FIIs que ainda negociam com desconto, mas sempre com olho no histórico de gestão e na qualidade dos ativos. O setor, que já provou ser um porto seguro nos últimos ciclos, continua sendo uma das apostas mais consistentes para quem busca renda e proteção patrimonial no Brasil de 2026.