Galpões logísticos batem recorde de absorção líquida no 2º tri de 2026; tese de investimento se fortalece
Com vacância em baixa histórica e contratos atrelados ao IPCA, o setor de galpões logísticos entrega yield de 8,2% ao ano. Entenda por que os fundos imobiliários do segmento lideram as captações na B3 neste mês.
O mercado de galpões logísticos brasileiro atingiu uma absorção líquida recorde de 1,2 milhão de m² no segundo trimestre de 2026, segundo dados divulgados nesta semana pela Abrainc. Com a vacância caindo para 7,8% — a menor da série histórica —, a tese de investimento no segmento industrial se consolida como uma das mais robustas do real estate.
O desempenho é puxado pelo avanço do e-commerce e pela reestruturação de cadeias de suprimento pós-pandemia. Grandes operadores logísticos estão expandindo centros de distribuição nas regiões de São Paulo, Minas Gerais e Nordeste. Só no mês de junho, foram lançados 340 mil m² de novos galpões, com 78% já pré-locados, conforme levantamento da Secovi-SP.
Do ponto de vista financeiro, os fundos imobiliários de galpões (FIAGRO e FIIs) registraram uma captação líquida de R$ 2,8 bilhões em julho até o dia 17, a maior para o mês desde 2021, segundo a B3. O IFIX acumula alta de 5,3% no trimestre, com destaque para os fundos XP LOG e LOG CP, que distribuem dividendos equivalentes a 0,92% do valor patrimonial ao mês.
O Banco Central manteve a Selic em 12,25% na última reunião do Copom, em junho, o que mantém o custo de oportunidade elevado. No entanto, contratos de aluguel corrigidos pelo IPCA (que acumula alta de 4,8% nos últimos 12 meses) oferecem proteção inflacionária. Para investidores pessoa física, os FIIs de galpão têm isenção de IR sobre dividendos, o que turbina o retorno real líquido.
Riscos não faltam: a oferta de novos galpões pode pressionar a vacância em 2027, especialmente se o crescimento do PIB desacelerar para 1,8% (projeção do mercado para 2026). Além disso, a inadimplência nos fundos acompanha o nível de atividade industrial, que recuou ligeiramente em maio, segundo a Sondagem Industrial da CNI. A recomendação dos analistas é focar em galpões triple-A, com contratos atípicos e localizações estratégicas.
No trimestre atual, a tese de investimento em galpões logísticos se apoia em três pilares: demanda firme, indexação à inflação e vacância baixa. Para quem busca exposição ao setor, a diversificação entre fundos de diferentes regiões e operadores é o caminho mais sensato. O próximo Copom, em setembro, será crucial para sinalizar a trajetória dos juros e, por consequência, o apetite por ativos de renda.
