Galpões logísticos batem 8,5% em 12 meses e viram queridinho do investidor

A tese parecia morta em 2024, quando a vacância de galpões logísticos no Brasil passava de 14% em algumas regiões. Dois anos depois, o jogo virou. Dados consolidados esta semana pela Abrainc e pela consultoria JLL mostram que o mercado industrial brasileiro encerrou agosto com vacância média de 7,8% — o menor patamar desde 2013 — e preço médio de locação em R$ 32,50/m²/mês, alta de 11,2% em 12 meses, bem acima do IPCA de 4,1% acumulado no período.

O número que mais chama atenção do investidor pessoa física é o retorno total: 8,5% em 12 meses, somando renda de aluguel e valorização, segundo o Índice de Retorno de Galpões da Fipezap divulgado na última terça-feira. No mesmo período, o IFIX (índice de fundos imobiliários) rendeu 6,9%, e o CDI, com a Selic a 10,75%, entregou 9,2% — mas com risco soberano zero e sem a proteção inflacionária embutida nos contratos atípicos, que hoje representam 68% do estoque locado, ante 55% em 2024.

A grande virada estrutural veio do e-commerce, sim, mas não só dele. A migração de centros de distribuição para galpões classe A acima de 20 mil m² — impulsionada pela nova regra de tributação de estoques no exterior aprovada pelo Congresso em julho — empurrou a absorção líquida para 1,42 milhão de m² no trimestre atual, recorde da série histórica. Em Cajamar (SP), o metro quadrado de galpão novo já é negociado a R$ 4.800, ante R$ 3.900 no fim de 2025.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais líquido segue sendo os fundos imobiliários de logística, que captaram R$ 3,1 bilhões líquidos neste ano, segundo a Anbima. Mas há um alerta: muitos FIIs do setor negociam acima do valor patrimonial, com P/VP médio de 1,12, o que comprime o retorno futuro. A alternativa tem sido os fundos de desenvolvimento e os consórcios de galpões modulares, com tickets a partir de R$ 250 mil e contratos atípicos de 5 a 10 anos com reajuste anual pelo IPCA.

A tese de investimento se sustenta em três pilares concretos: oferta restrita de terrenos bem localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Recife; demanda contratual crescente de operadores logísticos e varejistas; e proteção inflacionária via reajuste de contratos. O risco está na ponta do custo de capital: se o Copom retomar a alta da Selic em outubro — o que o mercado precifica com 38% de probabilidade —, o custo de oportunidade sobe e os FIIs podem sofrer correção de 5% a 8% no curto prazo.

Como em toda tese imobiliária, o segredo está no ativo, não no setor. Galpões com pé-direito de 12 metros, doca dupla e localização a menos de 30 km dos grandes centros urbanos seguem com fila de espera. Já ativos obsoletos, com pé-direito de 8 metros e sem pátio de manobras, estão sendo devolvidos e podem virar dor de cabeça para quem comprou na euforia de 2025. A recomendação dos analistas ouvidos pela reportagem é clara: priorize fundos com portfólio novo, contratos longos e inquilinos de grau de investimento. O resto é sorte — e sorte não se precifica em laudo de avaliação.