Galpões logísticos: a tese silenciosa que vem batendo o Ibovespa

O investidor que ignorou os galpões logísticos nos últimos 12 meses pode ter perdido uma das melhores oportunidades do mercado imobiliário brasileiro. Dados da FipeZap mostram que o segmento de logística industrial registrou alta de 14,5% nos preços de locação em 2024, enquanto o IFIX – índice de fundos imobiliários – subiu 6,8% no mesmo período. Mais impressionante: os FIIs de galpões, como o HGLG11, entregaram retorno total (rendimentos + valorização de cotas) de 21% em 12 meses, contra 9% do Ibovespa.

Por trás desse desempenho, há uma conjuntura econômica favorável. O crescimento do e-commerce, acelerado pela pandemia, consolidou a necessidade de centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos. Segundo a ABRAINC, a vacância de galpões logísticos AAA caiu para 5,2% no segundo trimestre, o menor nível desde 2013. Além disso, a inflação de aluguéis do setor (medida pelo IGP-M) tem sido repassada integralmente nos contratos, garantindo receita real aos fundos.

Outro fator estrutural é a escassez de terrenos com localização estratégica. Regiões como Cajamar (SP), Duque de Caxias (RJ) e Contagem (MG) se consolidaram como hubs logísticos, e os aluguéis por metro quadrado nessas áreas já superam R$ 25 – alta de 12% em relação a 2023. A Secovi-SP aponta que a absorção líquida de galpões na Grande São Paulo foi de 180 mil m² no semestre, puxada por operadores logísticos e varejistas como Mercado Livre e Magazine Luiza.

Para os investidores institucionais, os galpões oferecem uma combinação rara de previsibilidade e potencial de valorização. "A tese é simples: contratos atípicos (take-or-pay) de longo prazo, com indexação inflacionária e baixo risco de vacância", explica o relatório da Anbima sobre fundos de tijolo. O estudo mostra que o segmento representa 35% do patrimônio líquido dos FIIs de tijolo, e a taxa interna de retorno (TIR) projetada para novos empreendimentos chega a IPCA + 8% ao ano.

No mercado de capitais, as emissões de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) lastreados em galpões cresceram 40% em 2024, segundo dados da B3. Isso sinaliza que o setor está maduro para atrair capital estrangeiro – fundos soberanos e family offices europeus já desembolsaram R$ 2,5 bilhões em aquisições diretas de ativos logísticos no Brasil neste ano.

Mas há riscos. A desaceleração da economia chinesa pode afetar o fluxo de comércio exterior, reduzindo a demanda por armazenagem portuária. Além disso, o endividamento de algumas empresas de logística preocupa: a Aliansce Sonae (atual proprietária de shoppings) vendeu sua participação em galpões para reduzir alavancagem. Ainda assim, para o investidor de longo prazo, os galpões logísticos seguem como uma tese silenciosa e robusta – talvez a mais rentável fora da renda fixa em 2024.