Galpões logísticos: a renda passiva que subiu 18% no semestre

A tese de investimento em galpões logísticos continua a todo vapor no Brasil. Nesta semana, dados da Fipezap e da Abrainc mostraram que o estoque de imóveis logísticos classe A nas principais regiões metropolitanas do país registrou uma valorização acumulada de 18,4% no primeiro semestre de 2026. O resultado supera com folga o CDI, que no mesmo período acumulou alta de 9,7%.

O que explica esse desempenho? A demanda por centros de distribuição acompanhou a explosão do comércio eletrônico, que cresceu 21,3% em volume de vendas no último trimestre, segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm). Com isso, a vacância em galpões logísticos caiu para 5,2%, o menor nível desde 2011, e os aluguéis nominais subiram 12% no acumulado de 12 meses encerrados em junho, conforme pesquisa do Secovi-SP.

No mercado de fundos imobiliários, os FIIs de logística foram destaque no mês de julho. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) da B3 subiu 2,8% no mês, puxado por papéis como VILG11, XPML11 e HGLG11, que distribuíram dividendos médios de 0,75% ao mês, equivalentes a uma rentabilidade anualizada de 9,3%, contra um CDI projetado em 8,8% para 2026, de acordo com o Boletim Focus do Banco Central.

A especialista em fundos da XP, Luciana Moreira, avalia que o setor está em um ciclo virtuoso: "A combinação de vacância baixa, contratos com reajuste pelo IPCA e a expansão dos varejistas online cria um cenário de renda previsível e crescimento de valor patrimonial", disse em relatório divulgado nesta quinta-feira (30). Ela recomenda que investidores iniciantes comecem com fundos que possuem alta diversificação de inquilinos e contratos de longo prazo, como os citados acima.

Mas atenção: nem todo galpão é igual. O risco está nos ativos localizados em regiões com excesso de oferta, como o interior de São Paulo e algumas áreas do Nordeste, onde a vacância ainda supera os 11%. O gestor da Vectis, André Camargo, alerta: "O que sustenta a tese é a localização e a qualidade do imóvel. Galpões antigos, com pé-direito baixo e sem docas adequadas, vão ficar obsoletos rapidamente". Por isso, diversificar entre fundos com exposição a diferentes regiões é essencial para mitigar riscos.

Para o segundo semestre, as projeções continuam otimistas. A consultoria SiiLA estima que a demanda líquida por galpões logísticos cresça mais 3,5% até dezembro, impulsionada pela expansão das operações de last mile em cidades médias. O cenário de juros, com a Selic mantida em 9,75% após a última reunião do Copom, também favorece o financiamento da construção de novos ativos.

Se você está pensando em entrar nesse mercado, o momento é de análise criteriosa, mas a tese de longo prazo permanece sólida. Como diz o ditado do mercado, "logística é o novo escritório": a demanda por espaço de qualidade só tende a crescer, e quem se posiciona agora pode colher frutos por anos. Fique de olho nos próximos relatórios de gestão e nos indicadores de vacância que serão divulgados no final de agosto.