Galpões logísticos: 3 fundos com vacância zero e 12% de retorno em 2026

Em meio à recuperação econômica e ao avanço do e-commerce, os galpões logísticos se consolidam como um dos ativos imobiliários mais rentáveis do país em 2026. Dados da Abrainc e da Fipezap divulgados nesta semana mostram que a vacância média dos imóveis logísticos classe A recuou para 9,2% no trimestre atual, o menor patamar desde 2021, enquanto os preços de locação subiram 18% nos últimos doze meses.

O desempenho reflete a expansão acelerada das operações de varejo digital e a necessidade de centros de distribuição mais próximos dos grandes centros urbanos, especialmente no estado de São Paulo, que concentra 35% dos novos projetos entregues neste ano. Diante desse cenário, os fundos imobiliários especializados em logística têm apresentado retornos expressivos – três dos maiores FIIs do segmento, com ativos em Cajamar, Jundiaí e Extrema, operam com vacância zero e distribuem dividendos na faixa de 12% ao ano nos últimos meses, de acordo com a Anbima.

A tese de investimento em galpões logísticos ganha ainda mais força com a recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), que no encontro de agosto manteve a taxa Selic em 10,5% ao ano. Com os juros estáveis e o crédito imobiliário aquecido, investidores institucionais e pessoas físicas têm migrado recursos para ativos reais, como forma de proteção contra a inflação e busca por renda previsível.

Além dos FIIs, o mercado de galpões tem atraído fundos de private equity e investidores estrangeiros. Só neste mês, três transações de porte foram anunciadas, totalizando mais de R$ 1,8 bilhão em aquisições de condomínios logísticos nos estados de São Paulo e Minas Gerais, conforme levantamento do Secovi-SP. A demanda é tão forte que, em algumas regiões, os preços de locação já superam os valores de locação de escritórios corporativos de alto padrão.

Para o investidor que deseja exposição ao setor, os especialistas recomendam avaliar não apenas o dividend yield, mas também a qualidade dos ativos, a localização e a diversificação dos inquilinos. Fundos com contratos atípicos de longo prazo e indexação ao IPCA têm mostrado maior resiliência e previsibilidade de rendimentos.

Em resumo, o momento é favorável para quem busca renda e valorização no longo prazo com galpões logísticos. Contudo, é fundamental manter uma análise criteriosa dos fundamentos de cada fundo e acompanhar a evolução das taxas de juros, que seguem como principal variável de risco para o setor.