FIIs pagam até 2,4% em setembro: 5 fundos que viraram o jogo no mês

Os fundos imobiliários voltaram ao centro do debate do investidor brasileiro nesta semana. O IFIX, índice da B3 que reúne os principais FIIs listados, fechou a quinta-feira (10) aos 3.412 pontos, alta de 1,8% no acumulado de setembro e o melhor nível desde janeiro de 2025. O movimento não veio por acaso: com a Selic recuando a 9,25% ao ano após a última reunião do Copom, em 2 de setembro, o rendimento do Tesouro IPCA+ 2035 caiu para 6,1% real, e a renda dos FIIs — que estava sendo negociada com desconto de quase 15% — virou alvo de gestores institucionais.

O dado que realmente mexeu com o mercado saiu na quarta-feira: a Anbima registrou captação líquida de R$ 4,7 bilhões em fundos imobiliários na primeira semana de setembro, o maior volume semanal desde agosto de 2024. A procura se concentrou em fundos de papel indexados ao CDI e em fundos de tijolo de logística, dois extremos que contam histórias opostas sobre 2026.

No ranking de dividendos anunciados para setembro, o destaque ficou com o VILG11, fundo de galpões logísticos gerido pela Vinci, que distribuiu R$ 0,92 por cota — um dividend yield mensal de 1,02%, equivalente a 12,3% anualizado sobre a cota de R$ 89,70. Na sequência aparecem o KNRI11 (rendimento de 0,94% no mês), o XPML11 (0,88%), o HGLG11 (0,85%) e o BTLG11 (0,81%). Já entre os fundos de papel, o destaque é o RBRR11, que pagou 1,15% no mês, e o DEVA11, que surpreendeu com 1,28% — mas com um detalhe que o investidor precisa enxergar.

É aí que mora a armadilha. O DEVA11, fundo de crédito imobiliário de alta rentabilidade, vem reduzindo o percentual de ativos performados na carteira: caiu de 92% em março para 86% em agosto, segundo o último informe mensal. O yield de 1,28% embute, na prática, um risco de inadimplência que não aparece no anúncio de dividendos. O mesmo vale para fundos de papel que carregam CRIs de emissões de 2024 e 2025, muitos com vencimento em 2027 e 2028 — quando a Selic pode estar em outro patamar.

No mercado secundário, a liquidez desta semana revelou preferência clara. As cotas do HGLG11 giraram R$ 142 milhões em cinco pregões, contra R$ 38 milhões do KNRI11, mesmo com o segundo tendo dividend yield maior. A leitura dos analistas é direta: o investidor está pagando prêmio por previsibilidade de vacância. Os galpões logísticos terminaram agosto com vacância média de 8,4% nas principais regiões metropolitanas, perto da mínima histórica apurada pela Abrainc, enquanto lajes corporativas em São Paulo ainda patinam em 18,7%.

Para o restante do trimestre, o jogo tem três variáveis: a trajetória da Selic (o mercado precifica 8,5% no fim de 2026), a inflação de aluguéis medida pelo IGP-M — que acumula 4,2% em 12 meses e deve reajustar contratos de tijolo em janeiro — e o volume de novas emissões. Só neste mês, três fundos protocolamos pedidos de oferta na CVM, somando R$ 2,1 bilhões. Oferta grande tende a pressionar preços no curto prazo, mas historicamente abre janela de entrada para quem compra no secundário após o anúncio. A temporada de dividendos de setembro, portanto, não é só sobre quem paga mais — é sobre quem consegue manter o pagamento quando o vento mudar de direção.