FIIs pagam até 16% em setembro e 3 fundos disparam na semana

O IFIX, principal termômetro dos fundos imobiliários listados na B3, renovou nesta sexta-feira (18) a máxima histórica e fechou a semana aos 3.412 pontos, alta de 1,8% em cinco pregões e avanço de 6,4% apenas em setembro. O movimento é puxado por um combo raro: queda da Selic para 9,75% no último Copom, inflação comportada e uma onda de emissões que recolocou os FIIs no radar do investidor pessoa física. Segundo dados da B3, o volume médio diário de negociação no segmento saltou para R$ 1,42 bilhão neste mês, o maior patamar desde 2021.

Na liderança dos ganhos da semana aparecem três nomes que ilustram estratégias bem diferentes. O VGIR11, fundo de papel atrelado ao IGP-M, subiu 4,7% após anunciar dividendos de R$ 1,12 por cota, o equivalente a um yield mensal de 1,05% — 13,4% anualizado. O HGLG11, maior fundo de galpões logísticos da bolsa, avançou 3,9% com a renovação antecipada de dois contratos em Guarulhos (SP) por prazos de dez anos e reajuste de 9,8% nos aluguéis. Já o KNRI11, híbrido de lajes corporativas e logística, ganhou 3,2% após comunicar a venda de um imóvel na Faria Lima por R$ 214 milhões, com ganho contábil de 31% sobre o valor de aquisição.

O pano de fundo macroeconômico explica boa parte do rali. A curva de juros futuros precifica Selic a 9% no fim do primeiro trimestre de 2027, o que reduz o custo de oportunidade da renda fixa e empurra o investidor de volta ao tijolo. Levantamento da Anbima mostra que os fundos imobiliários captaram R$ 8,3 bilhões em ofertas públicas neste trimestre, contra R$ 5,1 bilhões no mesmo período de 2025. A conta, porém, tem um alerta: parte desse dinheiro está indo para fundos de papel com carteiras atreladas ao IPCA, que sofrem se a inflação frustrar as expectativas.

O segmento de logística segue como queridinho. Dados da Abrainc apontam vacância média de 7,2% nos galpões das cinco principais regiões metropolitanas, a menor em oito anos, enquanto o aluguel médio subiu 11,3% em doze meses. Isso se reflete nos dividendos: dos dez FIIs que mais pagaram proventos em setembro, seis são de galpões ou de fundos de papel lastreados em CRIs de logística. O Secovi-SP reforça que a absorção líquida de galpões no estado de São Paulo bateu 1,9 milhão de metros quadrados no acumulado de 2026, recorde da série.

Nem tudo é festa. Os fundos de shopping centers, que surfaram a retomada do consumo em 2024 e 2025, patinam neste mês: o índice do setor recua 0,9% em setembro, pressionado pela desaceleração das vendas no varejo e pela concorrência do e-commerce. Já os fundos de lajes corporativas enfrentam a entrega de 380 mil metros quadrados de novos escritórios na cidade de São Paulo até dezembro, o que pode elevar a vacância no curto prazo. Especialistas ouvidos pela reportagem recomendam cautela com fundos que negociam acima de 1,15 vez o valor patrimonial.

Para quem olha o dividend yield, a fotografia de setembro é tentadora: a média do IFIX está em 10,8% anualizado, com papéis de papel chegando a 16% e fundos de tijolo de qualidade entre 8,5% e 11%. A leitura dos analistas é de que os prêmios embutidos ainda compensam o risco, mas a seletividade é obrigatória. A recomendação que atravessa as carteiras é priorizar fundos com contratos longos, inquilinos de crédito robusto e vacância abaixo de 10%.

O investidor que pretende entrar agora tem duas janelas de atenção nas próximas semanas: a ata do Copom, na terça-feira (22), que pode mexer com a curva de juros, e o fechamento da oferta do HGLG11, previsto para 30 de setembro, que pode pressionar as cotas no mercado secundário. Com Selic em queda e inflação sob controle, o cenário segue favorável aos FIIs — desde que o foco esteja em fundamento, e não em dividendos extraordinários de um único mês.