FIIs: os 5 fundos que pagaram até 1,8% em setembro e ninguém viu

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 opera praticamente estável em setembro, acumulando alta de apenas 0,4% no mês até a última sexta-feira (11), mas por baixo da superfície há uma disparidade que chama atenção: cinco fundos listados distribuíram rendimentos mensais acima de 1,5%, com dois deles batendo a marca de 1,8% — o equivalente a mais de 21% anualizados. O levantamento considera os informes de rendimento divulgados entre 1º e 11 de setembro e foi cruzado com dados da Anbima e da própria B3.

O pano de fundo é a Selic a 10,75%, patamar definido na última reunião do Copom, em 2 e 3 de setembro. A taxa caiu 0,25 ponto em relação à decisão anterior, mas segue em terreno que mantém a renda fixa atrativa e pressiona a captação líquida dos FIIs. Segundo a Anbima, o setor registrou resgate líquido de R$ 412 milhões na primeira semana de setembro, o terceiro consecutivo no vermelho. Ainda assim, o patrimônio líquido do mercado de FIIs na B3 segue acima de R$ 240 bilhões, com mais de 3,1 milhões de cotistas pessoa física.

O destaque da semana ficou com o BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11), que anunciou rendimento de R$ 1,20 por cota, equivalente a 1,82% sobre a cotação de fechamento da última quinta-feira (10). O fundo, que tem 78% da carteira em CRIs indexados ao IPCA, se beneficiou da reprecificação dos títulos após o IPCA-15 de agosto vir acima do consenso, a 0,51%. Na prática, o investidor que aportou R$ 10 mil no início do mês recebeu cerca de R$ 182 em proventos — sem contar a variação da cota, que subiu 0,9% no período.

Na sequência aparecem o Kinea Índices de Preços (KNIP11), com 1,71%, e o Rio Bravo Crédito Imobiliário (RBRI11), com 1,64%. No segmento de tijolo, o desempenho é mais modesto: o melhor colocado foi o CSHG Logística (HGLG11), com 0,92%, puxado pela assinatura de um contrato de locação de 18 mil m² em um galpão em Cajamar (SP), informado em fato relevante na quarta-feira (9). O fundo acumula valorização de 6,3% em 2026, contra 2,8% do Ifix no mesmo período.

A leitura dos analistas é que a janela de oportunidade está se abrindo, mas exige seletividade. "O mercado ainda não precificou integralmente a trajetória de queda da Selic para 2027", avalia a head de research da XP Investimentos, Marina Castro. "Fundos de papel com carteiras indexadas à inflação e prazos mais longos tendem a capturar essa reprecificação primeiro. Já os fundos de tijolo vão depender da velocidade da retomada da locação corporativa, que ainda patina em São Paulo." A vacância média dos lajes corporativos na Faria Lima recuou para 14,2% em agosto, segundo a Secovi-SP, ante 18,7% um ano antes.

O risco, porém, não desapareceu. O Congresso deve votar em outubro o projeto que altera a tributação de rendimentos distribuídos por FIIs, hoje isentos para pessoa física que cumpre requisitos. A proposta, em discussão na Câmara desde agosto, prevê alíquota de 15% sobre proventos acima de R$ 50 mil mensais. O texto ainda pode mudar, mas gestoras já sinalizam que a incerteza tem segurado a entrada de novos cotistas.

Para quem olha o curto prazo, a recomendação que circula entre mesas de renda variável é clara: olhar o dividend yield projetado dos próximos 12 meses, não o realizado nos últimos 12. Fundos de papel com duration longa e carteiras atreladas ao IPCA continuam sendo a aposta dominante para capturar a queda de juros esperada até o fim de 2027, quando o mercado projeta Selic ao redor de 8,5%. Já os fundos de tijolo entram na lista como posição tática, não estrutural, até que a vacância em escritórios e shoppings ceda de forma consistente nos próximos dois trimestres.