FIIs: os 5 fundos que pagaram até 1,52% em setembro e ninguém viu

O Ifix — índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na B3 — fechou a quinta-feira (17) aos 3.218 pontos, alta de 2,4% na semana e o melhor nível desde março. O movimento surpreendeu quem apostava em correção depois do corte de 0,25 ponto percentual da Selic, decidido pelo Copom na quarta-feira (16), que levou a taxa básica a 9,75% ao ano. Com juro real perto de 4,5%, a renda mensal dos FIIs voltou a brilhar aos olhos do investidor pessoa física, que respondeu com R$ 812 milhões em aportes líquidos na semana, segundo dados preliminares da B3.

O destaque ficou com os fundos de tijolo — shoppings e galpões logísticos. Um levantamento da Anbima obtido com exclusividade mostra que cinco fundos do segmento pagaram dividendos entre 1,18% e 1,52% sobre a cota em setembro, muito acima da média de 0,74% do mercado. Na ponta, aparece um fundo de shopping centers com portfólio concentrado em São Paulo e Rio, que distribuiu R$ 1,42 por cota no dia 10, com a cota negociada a R$ 93,40. Em seguida vêm dois fundos de logística com contratos atípicos de 10 anos e inquilinos como Mercado Livre e Amazon.

O que explica esse desempenho? A combinação de vacância baixa e reajuste de aluguéis acima da inflação. A taxa de desocupação em galpões logísticos de alto padrão caiu para 4,1% no terceiro trimestre, o menor patamar desde 2021, segundo a consultoria JLL. Nos shoppings, as vendas dos lojistas cresceram 8,7% no acumulado do ano até agosto, de acordo com a Abrasce, o que permitiu renovação de contratos com reajuste real positivo. O resultado aparece direto na distribuição de rendimentos.

Nem tudo é festa, porém. A queda da Selic tende a comprimir o rendimento de fundos de papel — os que investem em CRIs atrelados ao CDI. Um levantamento da Fipezap mostra que o dividend yield médio desse segmento já recuou de 1,05% ao mês em janeiro para 0,89% em setembro. Quem comprou esses fundos esperando repetir os 12% ao ano de 2023 precisa recalibrar a expectativa. A recomendação de casas como XP e BTG é migrar gradualmente para tijolo, especialmente logística e renda urbana, onde o reajuste contratual protege o bolso do cotista.

Há ainda o risco de governança, que voltou ao noticiário. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) abriu na terça-feira (15) consulta pública para endurecer regras de transparência em fundos com patrimônio acima de R$ 1 bilhão, incluindo exigência de divulgação trimestral do valor de mercado dos imóveis. A medida, que deve ser votada no primeiro semestre de 2027, pode derrubar cotas de fundos que carregam ativos avaliados acima do preço de mercado — um alerta para quem olha apenas o dividend yield.

Para o investidor pessoa física, a leitura prática é esta: com juro caindo devagar, o FII de tijolo bem gerido segue como alternativa de renda mensal, mas exige olhar o portfólio, a vacância e o histórico de distribuição, não só a cota do mês. Uma carteira equilibrada entre shoppings, logística e alguns fundos de papel de qualidade tende a capturar o melhor dos dois mundos. Quem corre atrás só do maior rendimento de setembro pode acabar comprando risco que a planilha não mostra.