FIIs disparam com IPCA-15 fraco e Selic a 8,25%: IFIX sobe 2,8% na semana

O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, subiu 2,8% nesta semana até a tarde de hoje, aos 3.412 pontos, o maior patamar desde 15 de maio. O movimento veio após o IPCA-15 de agosto registrar alta de apenas 0,21%, abaixo da mediana das projeções (0,28%), e reforçar a aposta de que o Copom manterá a Selic em 8,25% na reunião dos dias 22 e 23 de setembro. Para o investidor de FIIs, juro estável significa menos pressão sobre os dividend yields e espaço para os fundos de tijolo recuperarem prêmio.

O destaque da semana ficou com os fundos de logística. O BTG Pactual Logística (BTLG11) avançou 4,1% e liderou os ganhos entre os papéis mais negociados, segundo dados consolidados pela B3. Na sequência apareceram o Kinea Índices de Preços (KNIP11), com alta de 3,6%, e o CSHG Logística (HGLG11), que subiu 3,3%. No acumulado de setembro, o IFIX já sobe 4,2%, enquanto o Ibovespa cede 0,7% — uma inversão rara na comparação mensal.

O movimento não é isolado. Levantamento da Anbima divulgado nesta terça-feira mostra que a captação líquida dos FIIs atingiu R$ 2,7 bilhões em agosto, o melhor mês do ano, e setembro caminha para superar esse número. "O investidor está migrando da renda fixa pós-fixada para ativos que travam inflação ou pagam aluguel. O FII virou a porta de entrada para quem quer renda mensal sem abrir mão de liquidez", resume o economista-chefe da gestora carioca Rio Bravo, em nota enviada a clientes.

Entre os fundos de papel, o Kinea Índices de Preços (KNIP11) segue como o queridinho da temporada. O fundo, que investe em CRIs atrelados ao IPCA, acumula valorização de 11,8% em 2026 e paga dividendos mensais na casa dos R$ 1,10 por cota, o que equivale a um yield anualizado de 12,3% sobre a cota de fechamento de ontem. A carteira do fundo tem 62% em CRIs de devedores não financeiros, com destaque para os setores de energia e saneamento.

Já os fundos de shopping center vieram na lanterna relativa, com alta média de 1,2% na semana. O VISC11 e o XPML11, os dois mais negociados do segmento, subiram 1,5% e 1,1%, respectivamente. Apesar do desempenho mais discreto, o setor registrou taxa de ocupação de 96,4% em agosto, segundo a Abrasce, e o fluxo de visitantes nos shoppings cresceu 5,3% no trimestre atual na comparação anual — números que sustentam a tese de recuperação do consumo.

O que olhar daqui para frente? Três gatilhos devem mexer com os FIIs nas próximas semanas. Primeiro, a decisão do Copom no dia 23 — qualquer sinal de corte para outubro destrava ainda mais o setor. Segundo, a temporada de relatórios gerenciais do terceiro trimestre, que começa em 10 de outubro e deve mostrar a evolução das receitas de aluguel. Terceiro, o leilão de imóveis do INSS marcado para 30 de setembro, que pode movimentar fundos com mandato de compra em carteira.

Na avaliação de analistas da XP, o IFIX ainda negocia a 0,87 vezes o valor patrimonial, abaixo da média histórica de 1,02 vezes. "O desconto médio do mercado é de 13%, mas em alguns fundos de tijolo chega a 25%. É aí que está o prêmio para quem tem horizonte de 12 meses", afirma a equipe de research em relatório publicado hoje. Para o investidor pessoa física, a dica é olhar o dividend yield recorrente, não o do último mês, e checar a vacância física dos imóveis antes de comprar a cota.