FIIs disparam 4,2% em 3 dias e IFIX mira os 4.100 pontos com corte da Selic a 9,25%

Os fundos imobiliários brasileiros estão vivendo a semana mais quente de 2026. O IFIX, índice da B3 que reúne os principais FIIs do país, subiu 4,2% entre segunda (7) e esta quinta-feira (10), fechando a 4.048 pontos, e já acumula ganho de 11,3% no trimestre atual. O gatilho foi a decisão do Copom na última quarta, que cortou a Selic para 9,25% ao ano e sinalizou um novo ajuste de 0,5 ponto em outubro. Para o mercado de fundos imobiliários, cada queda da taxa básica pressiona o rendimento do Tesouro e empurra o investidor de volta para a renda variável — especialmente para fundos que pagam dividendos mensais isentos de IR.

Os fundos de papel, que investem em CRIs atrelados a índices de inflação e taxas de juros, lideram a corrida. O segmento subiu 6,8% na semana, segundo levantamento da Anbima. O MXRF11, maior fundo de papel listado, avançou 5,9% e voltou a negociar acima de R$ 11,00. Já o KNIP11, que também carrega CRIs de crédito corporativo, acumula alta de 8,1% em setembro, com dividend yield projetado de 12,4% para os próximos 12 meses. A tese é simples: com a Selic caindo, os CRIs indexados ao CDI perdem atratividade, mas os papéis com taxa prefixada ou IPCA+ ganham valor de mercado, e é isso que está sendo precificado agora.

O desempenho dos fundos de tijolo, porém, veio com surpresa. Os shoppings centers, que vinham sendo o patinho feio do setor desde o início do ano, deram um salto de 4,9% na semana. O VISC11 e o XPML11, dois dos principais fundos do segmento, subiram 5,3% e 4,7%, respectivamente. A Fipezap mostrou que as vendas no comércio varejista de shopping cresceram 7,2% no segundo trimestre de 2026, o maior avanço em cinco anos, e os aluguéis renovados nos contratos tiveram reajuste médio de 9,8% no período. O mercado começou a enxergar que o piso da vacância já foi atingido e que os shoppings estão conseguindo repassar a inflação para os lojistas sem perder taxa de ocupação.

Já os fundos de escritórios continuam patinando. Apesar da queda da Selic, o segmento subiu apenas 1,7% na semana e ainda acumula desvalorização de 3,4% no ano. A taxa de vacância física na Faria Lima e na Berrini, dois dos principais polos corporativos de São Paulo, segue em 18,6%, segundo a Secovi-SP. O problema não é a demanda por espaço, mas o excesso de estoque novo que chegou ao mercado entre 2024 e 2025. Analistas ouvidos pela reportagem projetam que a retomada dos fundos de lajes corporativas só deve acontecer de forma consistente no segundo semestre de 2027.

No mercado primário, a corrida também é visível. A B3 registrou a abertura de três novas ofertas públicas de FIIs nesta semana, somando R$ 2,3 bilhões. Uma delas, do segmento de logística, foi a maior captação do setor em 2026: R$ 1,1 bilhão para um fundo que vai comprar galpões logísticos da região de Campinas. A demanda superou em 2,8 vezes a oferta, e a cota saiu a R$ 10,00, no teto da faixa indicativa. O movimento reforça que o investidor está disposto a pagar prêmio por ativos com receita previsível e contratos longos.

Para quem está de olho no setor, a recomendação que circula entre as casas de análise é clara: priorizar fundos com boa liquidez, dividendos consistentes e vacância baixa. O momento favorece quem tem exposição a papel com IPCA+ e a shoppings com histórico de reajuste real acima da inflação. Já os fundos de escritórios e os de fundo de fundos com carteiras pulverizadas em ativos de baixa qualidade devem continuar sofrendo. Com o IFIX a um passo dos 4.100 pontos e o Copom sinalizando mais um corte em outubro, a janela de oportunidade pode ser mais curta do que parece — e quem esperar o índice furar a máxima histórica pode entrar pagando caro.