FIIs de tijolo x FIIs de papel: onde investir agora em 2025

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) vive um momento de encruzilhada. De um lado, os FIIs de tijolo — que investem diretamente em imóveis físicos — enfrentam vacância e revisão de contratos, mas oferecem potencial de valorização patrimonial. Do outro, os FIIs de papel — lastreados em títulos de crédito imobiliário — surfam nos juros altos, mas carregam risco de inadimplência. Onde colocar o dinheiro agora?

Para responder, é preciso olhar para a macroeconomia. Com a Selic projetada em 11,75% ao ano para 2025, segundo o último Focus, os FIIs de papel ganham vantagem no curto prazo. Eles se beneficiam da indexação ao CDI ou ao IPCA, entregando dividend yields na casa de 13% a 15% ao ano. Fundos como o KNCR11 e o HCTR11 têm distribuído rendimentos consistentes, conforme dados da B3. No entanto, o risco de crédito não pode ser ignorado: empresas endividadas podem renegociar ou atrasar pagamentos, como visto em alguns casos recentes.

Já os FIIs de tijolo, como os de lajes corporativas (ex: HGRE11) e shoppings (ex: MALL11), sofrem com a desaceleração econômica e o home office parcial. A vacância em lajes corporativas em São Paulo está em 22%, segundo a Secovi-SP, enquanto shoppings enfrentam queda no fluxo de clientes. Porém, esses fundos negociam com descontos em relação ao valor patrimonial, o que pode abrir oportunidade de ganho de capital quando o ciclo virar. Além disso, FIIs logísticos (ex: XPML11) seguem aquecidos pelo e-commerce, com vacância baixa e demanda por galpões.

A recomendação de especialistas consultados pela Abrainc é de diversificação, mas com ponderações. Para quem busca renda imediata, os FIIs de papel são mais atrativos, desde que se escolha fundos com baixo nível de alavancagem e carteira pulverizada. Já para investidores com horizonte de longo prazo (acima de 3 anos), a exposição a tijolo pode fazer sentido, aproveitando os preços descontados. Um portfólio equilibrado sugerido pela Anbima seria de 60% em papel e 40% em tijolo neste momento.

Vale destacar que a liquidez dos FIIs de papel é geralmente maior, o que facilita a saída em momentos de estresse. Por outro lado, os FIIs de tijolo oferecem proteção inflacionária, já que os aluguéis são reajustados pelo IGP-M ou IPCA. Com a inflação prevista em 4,5% para 2025, essa pode ser uma vantagem relevante no médio prazo.

Em resumo, não existe resposta única. O investidor deve avaliar seu perfil de risco, prazo e necessidade de liquidez. FIIs de papel são a melhor aposta para renda previsível agora, enquanto FIIs de tijolo exigem paciência, mas podem proporcionar ganhos de capital no futuro. O momento pede cautela e análise criteriosa de cada fundo.