FIIs de tijolo sobem 5,2% na semana; veja os 3 melhores para agosto

Os fundos imobiliários de tijolo fecharam a semana com alta média de 5,2%, impulsionados pela queda dos juros futuros e pela revisão positiva do IFIX, que renovou sua máxima histórica nesta sexta-feira (31), aos 3.842 pontos. O movimento, que começou após o Copom indicar novo corte de 0,5 ponto percentual na Selic para setembro, redirecionou o apetite do investidor para ativos com contratos de aluguel atrelados ao IPCA.

Entre os destaques, os fundos de shopping centers lideraram com ganho de 7,1% no período, seguidos pelos de logística (+6,3%) e lajes corporativas (+4,8%). Segundo levantamento da Economatica com base em negociações da B3 até ontem, os três papéis que mais subiram foram o VISC11, com valorização de 9,4%, o XPML11 (+8,7%) e o GARE11 (+8,1%). Esse desempenho, contudo, não apaga o desconto que ainda persiste em relação ao valor patrimonial para alguns fundos de qualidade.

O VISC11, do grupo Vinci, negocia a um desconto de 12% sobre o valor patrimonial, mesmo com 98% dos espaços alugados e um pipeline de expansão em shoppings de médio porte no Nordeste. Já o XPML11, da XP, apresenta um yield anualizado projetado de 10,8%, puxado pela reabertura de lojas em seus empreendimentos e pela venda de um ativo não estratégico em Curitiba. Por outro lado, o KNCR11, que investe em CRIs de papel, sentiu o impacto da queda da curva de juros e recuou 0,9%, mostrando que a rotação para o segmento de tijolo é clara.

O cenário macro ajuda: a inflação de julho, medida pelo IPCA-15, ficou em 0,38%, abaixo das projeções, e o Banco Central já sinalizou que a Selic pode terminar o ano em 10,75%. Para o analista da Suno Research, Rafael Tsuchiya, "os FIIs de tijolo com contratos de longo prazo e reajuste pelo IPCA são os maiores beneficiados nesse ciclo, pois o aluguel sobe junto com a inflação, enquanto a taxa de desconto usada para precificar os ativos cai". Ele recomenda, no entanto, cautela com fundos que tenham vacância alta ou dívidas em CDI.

A Abrainc, em seu relatório mensal divulgado na quarta-feira, destacou que o volume captado por FIIs em julho somou R$ 3,2 bilhões, o maior do ano, com forte demanda de investidores pessoa física. Metade desse montante foi para fundos de tijolo, o que reforça a tese de que o mercado está em um ponto de inflexão. "Quem comprou na baixa de junho já está com retorno de dois dígitos, mas ainda há boas oportunidades em fundos que não acompanharam a alta", afirma o relatório.

Para o investidor que quer aproveitar o momento sem pagar caro, a dica é buscar fundos com histórico de distribuição consistente e que ainda negociem com desconto. Entre os que aparecem no radar estão o HGLG11 (logística, yield de 9,5% e P/VP de 0,92) e o PVBI11 (lajes, que recentemente renegociou contratos com grandes locatários). Mas atenção: o movimento de alta pode se estender até a próxima reunião do Copom, em setembro, e qualquer surpresa negativa na inflação ou no cenário fiscal pode interromper o rali.

Em resumo, a semana foi de ganho generalizado para os FIIs de tijolo, mas a seleção criteriosa é o que separa o lucro da armadilha. Fique de olho nos relatórios gerenciais de agosto, que começarão a ser divulgados na próxima semana, e monte uma posição com horizonte de médio prazo para colher os frutos da queda dos juros.