FIIs de tijolo disparam 8% na semana com juros em queda: 5 fundos para observar

A semana que começou com o Copom entregando um corte maior que o esperado na Selic — de 0,50 ponto percentual, levando a taxa para 11% ao ano — pegou o mercado de fundos imobiliários no contrapé. O IFIX, principal índice do setor, acumula alta de 3,2% em apenas cinco pregões, mas quem olha para os fundos de tijolo vê um rali ainda mais intenso: algumas cotas subiram mais de 8% desde a decisão do Banco Central, na última quarta-feira.

O motivo do entusiasmo é direto: com juros menores, o yield dos FIIs fica relativamente mais atraente. Segundo levantamento da Clube FII, os fundos de shopping puxaram a fila, com alta média de 5,7% na semana, seguidos por lajes corporativas (4,9%) e galpões logísticos (3,8%). Entre os destaques, o XP Malls (XPML11) subiu 8,2% e o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) avançou 7,6%, ambos negociando com desconto sobre o valor patrimonial, o que atraiu caçadores de oportunidade.

A queda da Selic também mexe diretamente na distribuição de rendimentos. Com o CDI mais barato, os fundos que possuem contratos de aluguel atrelados à inflação — como os de logística, que costumam reajustar por IPCA — tendem a ganhar espaço na preferência dos investidores. O gestor da Suno Research, em comentário nesta sexta-feira (4/9), destacou que fundos como o GLP Logística (GLOG11) e o CSHG Logística (HGLG11) têm conseguido repassar reajustes acima da inflação em renovações, o que sustenta uma tese de ganho real de renda mesmo com o ciclo de corte de juros.

Mas não é só o macro que explica o movimento. No trimestre atual, o setor de lajes corporativas em São Paulo registrou a menor taxa de vacância dos últimos cinco anos, de 15,2%, segundo dados da Buildings. Isso tem dado fôlego a fundos como o VBI Prime Properties (PVBI11), que reduziu a vacância de 18% para 12% nos últimos dois trimestres. No papel, a cotação subiu 6,4% na semana, mas o dividendo mensal ainda representa um yield anualizado de 9,8%, acima da média do IFIX, que está em 8,5%.

Para o investidor que quer embarcar no rali, os analistas fazem um alerta: a alta recente já reduziu alguns prêmios. O BTG Pactual, em relatório desta semana, recomenda seletividade, apontando que fundos de papel — que investem em CRIs — tendem a sofrer com a marcação a mercado dos títulos prefixados, que perdem valor com a queda de juros. Por isso, a preferência é por fundos de tijolo com contratos de longo prazo e indexados ao IPCA, que protegem contra a inflação e se beneficiam da redução das taxas de desconto.

Além da renda mensal, o investidor deve ficar de olho no prazo de vencimento dos contratos. Fundos com contratos vencendo em 2026 podem enfrentar pressão nos reajustes se a economia desacelerar. O FII CSHG Renda Urbana (HGRU11), por exemplo, tem 40% dos contratos vencendo no próximo ano, o que exige uma gestão ativa. Já o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) possui contratos com vencimento médio acima de 8 anos, o que dá maior previsibilidade aos fluxos.

No cenário atual, a dica dos especialistas é a velha história de diversificar: misturar fundos de tijolo com exposição a diferentes segmentos — shoppings, lajes e logística — e manter uma reserva para aproveitar as correções. O momento é favorável, mas a euforia inicial pode dar lugar a oscilações, especialmente se o Copom sinalizar um ritmo mais lento de cortes nas próximas reuniões. Ficar de olho na ata da reunião, que sai na próxima terça-feira, pode indicar os próximos passos da política monetária e o impacto nos juros longos, que são o termômetro do setor.