FIIs de tijolo disparam 12% em agosto; veja os 5 fundos que lideram

Os fundos imobiliários de tijolo tiveram um agosto para entrar na história. Enquanto o Ibovespa acumulava alta modesta de 2,3% no mês, os FIIs de shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos subiram, em média, 12%, segundo levantamento da B3 divulgado nesta semana. O movimento, segundo gestores ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária, reflete a chegada da Selic a 8,75% ao ano, menor patamar desde 2020, que reabriu a porta para a migração de recursos da renda fixa para o setor imobiliário listado.

Entre os destaques do mês, o FII XP Malls (XPML11) liderou com alta de 18,3%, puxado pela revisão positiva de receitas dos shoppings de alta renda. Na sequência, o VBI Logística (LVBI11) subiu 16,1%, beneficiado pela alta de 8% nos preços dos aluguéis de galpões no trimestre, conforme dados da SiiLA. Já o BTG Pactual Lajes Corporativas (BTLA11) avançou 14,7%, após contratos de locação em São Paulo voltarem a registrar vacância abaixo de 10%, nível não visto desde 2019.

O movimento não se restringe aos grandes nomes. Fundos menores, como o Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) e o CSHG Prime Offices (HGPO11), subiram 15,2% e 13,9%, respectivamente, impulsionados por aquisições recentes e pela melhora no fluxo de visitas em ativos de varejo. Para analistas da XP Investimentos, a alta ainda não esgotou o potencial de valorização: a média das cotas dos FIIs de tijolo está 9% abaixo do valor patrimonial, o que sugere espaço para novos ganhos caso a Selic permaneça em trajetória de queda.

A queda da Selic, no entanto, traz um alerta. Com o rendimento dos títulos públicos atrelados à inflação caindo, o dividend yield médio dos FIIs — hoje em 10,2% ao ano, contra 7,4% do IPCA+ com vencimento em 2035 — voltou a atrair investidores em busca de renda mensal. Mas o cenário macro ainda é incerto: o Banco Central indicou, na ata do último Copom, que pode interromper o ciclo de cortes se o câmbio se desvalorizar além de R$ 5,40. Isso pode limitar a alta dos fundos mais sensíveis a juros, como os de papel.

Por outro lado, a temporada de balanços do segundo trimestre, encerrada em agosto, mostrou que os FIIs de tijolo estão mais saudáveis do que se previa. A receita média dos fundos de shoppings cresceu 5,2% em relação ao trimestre anterior, enquanto os de logística registraram alta de 4,8% no NOI (receita operacional líquida). A vacância média dos lajes corporativos caiu de 14,3% para 12,1% — melhor resultado desde 2022, conforme dados da Abrainc e da Fipe.

Para o investidor que deseja aproveitar o momento, a recomendação dos especialistas é buscar fundos com contratos atípicos ou de longo prazo, que garantem previsibilidade de renda, e evitar aqueles com alta alavancagem em CDI. Entre os cinco destaques listados, três possuem mais de 80% dos contratos atrelados à inflação (IPCA), o que os protege de surpresas na política monetária. Já os fundos de papel, que se beneficiam da queda dos juros, podem ser uma alternativa tática para o curto prazo, mas exigem atenção ao risco de crédito dos emissores.

A expectativa para setembro é de que o movimento de alta continue, mas de forma mais seletiva. O anúncio do novo arcabouço fiscal, previsto para o dia 15, pode trazer volatilidade. Se o governo confirmar a meta de superávit primário de 0,5% do PIB, a tendência é de queda adicional da Selic, o que deve impulsionar ainda mais os FIIs de tijolo. Caso contrário, a curva de juros pode voltar a subir, e os fundos mais descontados serão os primeiros a sofrer. De qualquer forma, a diversificação entre segmentos e a análise criteriosa dos dividendos distribuídos seguem sendo o melhor guia para navegar o mercado de fundos imobiliários no trimestre atual.