FIIs: aumento de alíquota de 20% para 25% divide o Congresso nesta semana

A guerra fiscal em torno dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganhou novo capítulo nesta terça-feira, quando a Comissão de Finanças e Tributação da Câmara adiou a votação de uma emenda que propõe elevar de 20% para 25% a alíquota do come-cotas sobre rendimentos de FIIs negociados em bolsa. De um lado, a equipe econômica do governo defende a medida para compensar a desoneração da folha de pagamentos, estimada em R$ 45 bilhões no orçamento de 2026. De outro, uma frente suprapartidária de parlamentares ligados ao setor imobiliário, liderada pelo deputado Ricardo Silva (PSD-SP), promete obstruir a votação até que a proposta seja retirada de pauta.

Nos bastidores, a articulação ocorre em meio à disputa pela reforma do Imposto de Renda, que tramita em regime de urgência no Senado. A última versão do texto, apresentada pelo relator senador Eduardo Braga na semana passada, mantém a isenção de dividendos para pessoas físicas até R$ 50 mil por mês, mas cria uma alíquota adicional de 2,5% para distribuições acima desse valor. A medida, segundo o relatório, atingiria cerca de 120 mil contribuintes, bem menos do que os 1,8 milhão de investidores pessoas físicas que hoje declaram rendimentos de FIIs na Bolsa. Mas o mercado avalia que o sinal é preocupante: a volta da tributação de dividendos, ainda que parcial, pode reacender o debate sobre a isenção histórica e afetar a precificação de ativos.

Na prática, a elevação do come-cotas de FIIs pode representar um custo extra relevante para o investidor de longo prazo. Tomemos um exemplo real: um fundo que distribui R$ 10 mil por ano em rendimentos, com cota de R$ 1.000, hoje recolhe R$ 2.000 anuais na fonte. Se a nova alíquota for aprovada, o valor salta para R$ 2.500, uma diferença de R$ 500 ao ano que, capitalizada, chega a R$ 6,3 mil em dez anos, considerando uma taxa de juros de 10,5% ao ano. Para os chamados 'fundos de papel', que representam 45% do market cap da indústria, o impacto seria imediato nos rendimentos mensais distribuídos, reduzindo o yield médio de 10,2% para 9,7%, segundo cálculos da consultoria Uqbar.

A reação do mercado foi imediata. No segmento de fundos imobiliários da B3, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) caiu 1,8% na segunda-feira, acumulando no mês uma desvalorização de 3,2%, enquanto os principais fundos de tijolo, como o XP Malls e o BTG Pactual Logística, registraram queda de até 4% no volume negociado. Investidores institucionais, que detêm cerca de 70% dos FIIs listados, começaram a migrar para CRIs e LCIs, que seguem com isenção garantida para pessoa física. 'A migração para títulos isentos de papel é um movimento defensivo, mas a liquidez desses instrumentos é menor e o prazo é maior', alerta a analista da XP, Marina Fontenelle.

Enquanto isso, o governo tenta costurar um acordo para não estourar o teto de gastos com a desoneração. Na última reunião da Junta de Execução Orçamentária, realizada na quinta-feira, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, sinalizou que pode aceitar uma gradualidade: a alíquota subiria para 22,5% em 2027 e só chegaria a 25% em 2029, como forma de reduzir a resistência no Legislativo. Mas a proposta esbarra na oposição de setores do agro e do varejo, que já negociam emendas para incluir novos setores na desoneração.

Para o investidor comum, o momento exige atenção às datas. A próxima reunião da Comissão de Finanças está marcada para quinta-feira, dia 10 de setembro, e a previsão é que o texto-base da reforma do IR seja votado no Senado até o fim do mês. Especialistas recomendam revisar a carteira de FIIs, diferenciando fundos com contratos atípicos de longo prazo, que podem ter cláusulas de reajuste para compensar aumento de impostos, daqueles mais sensíveis a tributação. 'Ainda há tempo de se posicionar, mas a margem é curta', diz o advogado tributarista do escritório Baptista Luz, André Camargo.