FIIs: 5 mudanças na alíquota que o Congresso aprova esta semana
A reforma tributária pode elevar o imposto sobre dividendos de FIIs de 0% para 15% já em 2027. Veja quem ganha, quem perde e como se posicionar antes da votação.
O plenário da Câmara dos Deputados deve votar nesta quarta-feira (5) o substitutivo do projeto de lei 2.587/2025, que altera a tributação de fundos de investimento imobiliário (FIIs). O texto final, fechado na noite de segunda-feira (3) pelo relator, deputado Pedro Paulo (PSD-RJ), prevê a redução gradual da alíquota de 0% para 15% sobre os dividendos distribuídos a pessoas físicas, com transição até 2030.
Segundo o relatório divulgado pela Comissão de Finanças e Tributação, os FIIs listados na B3 terão um período de adaptação: em 2027, a alíquota será de 5%; em 2028, sobe para 10%; e atinge 15% em 2029. Para os fundos de papel, que investem em títulos de dívida imobiliária, o governo propôs uma alíquota única de 20%, mas o relator manteve 15% para não desestimular o setor. "O objetivo é equilibrar a arrecadação sem quebrar o mercado de capitais", afirmou o deputado em entrevista coletiva.
A proposta gerou reação imediata das associações do setor. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgou nota técnica alertando que, com a alíquota de 15%, a rentabilidade líquida de um FII típico cairia de 8,5% ao ano para cerca de 7,2%, considerando a taxa média de retorno atual de 9,5%. Já a Secovi-SP estima que a medida pode reduzir em até R$ 12 bilhões os lançamentos imobiliários em 2027, afetando o financiamento de projetos de médio porte.
No campo político, a base governista tenta aprovar o texto com a justificativa de financiar a ampliação do programa Minha Casa, Minha Vida. O líder do governo na Câmara, deputado José Guimarães (PT-CE), argumenta que a arrecadação extra, estimada em R$ 8,4 bilhões por ano, será destinada integralmente ao fundo do programa. Por outro lado, a oposição e parte do centrão articulam uma emenda para excluir os FIIs de tijolo (que investem em empreendimentos físicos) da tributação, mantendo apenas os fundos de papel sujeitos à nova alíquota.
A votação desta semana ocorre em um momento sensível para o mercado. Na última quarta-feira (29), o Copom manteve a Selic em 12,75% ao ano, no primeiro pouso após dois anos de aperto. Com a taxa estável, os FIIs voltaram a atrair investidores em busca de renda, mas a incerteza sobre a tributação já derrubou o índice IFIX em 2,3% na semana passada, segundo dados da B3. "Qualquer sinal de aprovação com alíquota cheia pode derrubar o mercado mais 5%", alerta Ricardo Ferraz, analista da XP Investimentos.
Para o investidor pessoa física, a recomendação dos especialistas é não tomar decisões precipitadas antes da votação. "Se a alíquota for aprovada com transição, os fundos que distribuem rendimentos mensais ainda terão vantagem comparativa sobre a renda fixa, mas é essencial revisar a carteira", diz Sandra Regina, planejadora financeira da Planejar. Entre os setores, os FIIs de logística e shoppings são considerados os mais resilientes, enquanto os de papéis e recebíveis podem sofrer maiores perdas.
A votação está marcada para as 15h, com sessão extraordinária. Se aprovado, o PL segue para o Senado, onde deve enfrentar nova disputa. A expectativa é de que o texto final seja sancionado até outubro, com efeitos práticos apenas a partir de 2027. Enquanto isso, o mercado observa os bastidores: a Frente Parlamentar do Empreendedorismo já protocolou pedido de urgência para votar a emenda que exclui os FIIs de tijolo, mudando o jogo para os investidores de varejo.
